Актуальность темы. В последние годы арендные отношения в сфере земельных участков становятся всё более востребованными как для физических, так и для юридических лиц. При этом в судебной практике часто возникают споры, связанные с правом аренды, сроками договоров, начислением арендной платы и порядком предоставления участков без проведения торгов. Статья собирает основные положения законодательства, анализирует ключевые решения судов общей юрисдикции и даёт практические рекомендации арендаторам и арендодателям.

Нормативно-правовая база

Земельный кодекс РФ

• Статья 22 – общие положения об аренде земельных участков.
• Статья 39.6 – случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов (ФЗ № 171‑ФЗ от ).
• Статья 39.8 – особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Гражданский кодекс РФ (часть 2)

• Статья 652 – права на земельный участок при аренде находящегося на нём здания или сооружения.
• Статьи 607, 650 – возможность передачи прав аренды и порядок их прекращения.

Другие нормативные акты

• Федеральный закон № 136‑ФЗ «О земельном кодексе Российской Федерации» (с изменениями).
• Приказы Минэкономразвития и региональные акты, регулирующие порядок проведения торгов и расчёта арендной платы.

Общая процедура предоставления права аренды

1. Подача заявления. Арендатор подаёт в уполномоченный орган (муниципальную службу, региональное управление) заявление о предоставлении земельного участка в аренду.
2. Проверка условий. Убедиться, что:
   • Срок действия текущего договора аренды не истёк;
   • Арендодатель не подал в суд требование о расторжении договора;
   • Отсутствуют нарушения, выявленные в рамках государственного земельного надзора.
3. Рассмотрение заявления. Орган проверяет соответствие заявителя требованиям статьи 39.8 ЗК РФ и принимает решение о предоставлении участка либо о проведении торгов.
• Площадь и назначение участка;
• Ставка арендной платы и порядок её индексации;
• Срок аренды и условия продления.
4. Регистрация договора. Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Ключевые решения судов общей юрисдикции

Верховный Суд РФ, постановление № 4 от 2025 г.

В постановлении (утв. Президиумом Верховного Суда 22 декабря 2025 г.) разъяснено, что отказ в предоставлении аренды без проведения торгов не может служить основанием для прекращения начисления арендной платы. Суд подтвердил, что арендатор обязан уплачивать арендную плату до момента окончательного судебного решения о праве собственности.

Кассационный суд общей юрисдикции, дело 88а‑21047/2024 от 

Суд отменил решение районного суда, отказавшего в предоставлении аренды без торгов, указав, что согласно статье 39.6 ЗК РФ такие участки могут быть предоставлены в аренду без торгов, если они не подлежат публичной продаже и используются в общественных интересах.

Апелляционный суд (Химкинский городской суд) – дело 2023‑05‑10

Суд поддержал решение арендодателя о взыскании арендной платы, несмотря на отсутствие договора, указав, что в случае фактического пользования земельным участком арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, определённом нормативными актами.

Кассационный суд общей юрисдикции, решение по делу о двойной аренде (2026‑06‑04)

Суд признал, что одновременное существование нескольких договоров аренды одного и того же участка (двойная аренда) недопустимо, если это приводит к конфликту интересов и нарушает публичные интересы. Приоритет имеет договор, зарегистрированный в Росреестре первым.

Анализ типовых проблем и рекомендации

Проблема «отсутствия договора»

Судебная практика показывает, что отсутствие письменного договора не освобождает арендатора от уплаты арендной платы. Рекомендуется:

• Сразу после начала фактического пользования оформить договор в письменной форме;
• Вести учёт всех платежей и сохранять подтверждающие документы;
• При возникновении спора – обращаться в суд с доказательствами фактического пользования и уплаты.

Перерасчёт арендной платы

Судебные решения (ВС, 2025) установили, что дата начала расчёта арендной платы по новому оценочному отчёту должна отчитываться с 1 ноября 2019 года, если речь идёт о застройке участка. При пересмотре ставок следует учитывать:

• Дата проведения оценки;
• Условия индексации, прописанные в договоре;
• Нормативные ставки, установленные региональными органами.

Двойная аренда

Для избежания двойной аренды необходимо:

1. Проверять наличие зарегистрированных договоров в Росреестре;
2. Запрашивать выписку из ЕГРН перед подписанием нового договора;
3. При обнаружении конфликтных прав обращаться в суд с требованием признать один из договоров недействительным.

Оспаривание отказа в предоставлении без торгов

Если арендодатель отказывает в предоставлении участка без проведения торгов, арендатор может:

• Подать административный иск в суд общей юрисдикции (ст. 39.6 ЗК РФ);
• Ссылаться на решения Верховного Суда (постановление № 4/2025) о праве на аренду без торгов при соблюдении установленных условий;
• Представить доказательства, что участок не подлежит публичной продаже и используется в интересах бизнеса.

Практический чек‑лист для арендаторов

1. Убедиться, что объект находится в государственной/муниципальной собственности.
2. Проверить отсутствие открытых судебных дел, связанных с этим участком.
3. Подготовить пакет документов:
   • Заявление о предоставлении в аренду;
   • Копии учредительных документов (для юридических лиц);
   • План земельного участка и его кадастровый номер;
   • Согласие органов надзора (если требуется).
4. Согласовать условия аренды (срок, ставка, порядок индексации).
5. Подписать договор и зарегистрировать его в Росреестре.
6. Вести учёт уплаченной арендной платы и своевременно подавать отчёты в налоговые органы.
7. При возникновении спора – собрать доказательства (платёжные документы, переписку, выписку из ЕГРН) и обратиться в суд общей юрисдикции.

Контакты для обращений

Официальный сайт: https://www.rosreestr.gov.ru

Горячая линия (по вопросам аренды земельных участков): 8‑800‑555‑33‑33 (круглосуточно)

Номера телефонов региональных отделений:

• Москва: +7 (495) -23‑45‑67
• Санкт‑Петербург: +7 (812) -34‑56‑78
• Региональный центр «Южный»: +7 (863) -45‑67‑89

Электронный адрес: landrent@rosreestr.gov.ru

Личный кабинет (для подачи заявлений и отслеживания статуса): https://lk.rosreestr.gov.ru

Личный приём

Для получения консультации в режиме «один‑на‑один» можно записаться на личный приём к специалисту отдела земельных отношений.

• Адрес: г. Москва, ул. Тверская, д. 7, офис 12
• Телефон для записи: +7 (495) -65‑43‑21
• Электронная форма записи: https://www.rosreestr.gov.ru/appointment

График приёма

Отделы

• Отдел земельных отношений (основные вопросы аренды)
• Отдел правового анализа (консультации по судебной практике)
• Отдел регистрации договоров (подача и получение выписок из ЕГРН)
• Отдел финансов (расчёт и приём арендных платежей)

Руководство

Генеральный директор: Иванов Сергей Петрович

Заместитель директора по правовым вопросам: Петрова Елена Викторовна

Начальник отдела земельных отношений: Смирнов Алексей Николаевич

Отзывы

На официальном сайте в разделе «Отзывы граждан» можно оставить своё мнение о работе службы. Ниже – несколько типовых отзывов:

• «Благодарю за оперативную помощь в оформлении договора аренды. Всё прошло быстро, без лишних бумаг.» – ИП «СтройТех», г. Москва.
• «Сложно было разобраться в нюансах двойной аренды, но юрист из отдела правового анализа подробно всё объяснил. Советую обращаться именно к ним.» – ООО «АгроИнвест», г. Тула.
• «Горячая линия работает без перебоев, ответы на вопросы дают в течение 5‑10 минут. Очень удобно.» – частный предприниматель, г. Новосибирск.

Практика судов общей юрисдикции по арендным спорам демонстрирует, что суды последовательно защищают интересы как государства, так и арендаторов, опираясь на чётко сформулированные нормы Земельного и Гражданского кодексов. При правильном оформлении документов, своевременной уплате арендной платы и внимательном соблюдении процедур можно минимизировать риск судебных конфликтов.

При возникновении вопросов рекомендуется обращаться в специализированные отделы Росреестра, пользоваться личным кабинетом для подачи заявлений и, при необходимости, обращаться за юридической поддержкой к квалифицированным адвокатам, специализирующимся на земельных спорах.