Арендодатель, столкнувшийся с просрочкой арендных платежей, нарушением условий договора
или незаконным использованием помещения, имеет право обратиться в суд с исковым заявлением
о расторжении договора аренды и выселении арендатора. В статье рассмотрены правовые
основания, порядок подготовки и подачи заявления, а также практические рекомендации,
полученные из судебной практики 2024‑2026 гг.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ, статья 610 – порядок прекращения договора аренды,
  заключённого на неопределённый срок.
• Гражданский кодекс РФ, статья 619‑622 – права и обязанности арендодателя
  и арендатора, порядок взыскания задолженности.
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ) – порядок подачи исков
  в арбитражные суды (для юридических лиц).
• Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ) – порядок подачи исков
  в суды общей юрисдикции (для физических лиц).
• Федеральный закон № 230-ФЗ «О защите прав потребителей» – применяется,
  если арендатор‑физическое лицо использует помещение в коммерческих целях без
  надлежащего договора.

Когда можно подать заявление?

Суд может рассмотреть иск, если соблюдены следующие условия:

1. Существует действующий договор аренды (письменный или устный, подтверждённый документами).
2. Арендатор нарушил обязательства:
   • неуплата арендной платы (задолженность более 30 дней);
   • использование помещения не по назначению;
   • повреждение имущества;
   • отказ от возврата помещения после окончания срока аренды.
3. Арендодатель направил арендатору досудебную претензию (пункт 5 ст. 4 АПК РФ,
   абз. 7 ст. 132 ГПК РФ). Без этой претензии суд может отказать в рассмотрении.
4. Соблюдены сроки исковой давности (обычно 3 года с момента возникновения требования).

Пошаговый алгоритм подготовки и подачи заявления

Шаг 1. Сбор доказательств

• Копия договора аренды (с указанием срока, размера арендной платы, условий расторжения).
• Акт(ы) приёма‑передачи помещения.
• Документы, подтверждающие задолженность (выписки из бухгалтерии, письма‑уведомления,
  расчётные листы).
• Копия досудебной претензии и подтверждение её получения (заказное письмо с уведомлением,
  электронная почта с подтверждением прочтения).
• Фотографии/видеоматериалы, подтверждающие нарушение условий (например, перепланировка).

Шаг 2. Определение подсудности

Если арендатор – юридическое лицо, иск подаётся в Арбитражный суд по месту нахождения
арендодателя (или по месту нахождения имущества). Если арендатор – физическое лицо,
иском будет суд общей юрисдикции.

Шаг 3. Расчёт судебных расходов

• Госпошлина – 4 % от суммы иска, но не менее 2 000 руб.
• Оплата государственной услуги по подаче иска (через портал Госуслуги).
• При необходимости – оплата экспертизы (оценка стоимости ущерба).

Шаг 4. Составление искового заявления

Ниже – пример заявления (см. раздел «Образец»).

Шаг 5. Подача заявления

1. Лично в канцелярию суда или через электронный сервис Электронный суд (ЭСУ).
2. Приложить копии всех документов (по 3‑м экземплярам) и квитанцию об оплате госпошлины.
3. Получить расписку о приёме заявления.

Шаг 6. Судебное разбирательство

• Суд назначит предварительное заседание – проверка наличия всех обязательных документов.
• Если арендатор не явится, суд может вынести решение в его отсутствие.
• В случае удовлетворения иска – будет вынесено решение о расторжении договора
  и выселении арендатора, а также о взыскании задолженности и неустойки.

Типовые требования, которые можно включить в заявление

• Расторжение договора аренды в одностороннем порядке.
• Взыскание задолженности по арендной плате (указать сумму, валюту, период).
• Взыскание неустойки за просрочку (по договору или в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки).
• Возмещение убытков, причинённых повреждением имущества.
• Судебные расходы (госпошлина, расходы на экспертизу, услуги адвоката).

Практические рекомендации из судебной практики 2024‑2026 гг.

Судебные решения, опубликованные в 2025‑2026 годах, показывают, что:

• Отсутствие досудебной претензии приводит к отклонению иска (см. пример из практики Президиума ВАС РФ).
• При расторжении договора, заключённого на неопределённый срок, арендодатель обязан
  уведомить арендатора о прекращении договора в письменной форме за 30 дней (пункт 2 ст. 610 ГК РФ).
• Если в договоре предусмотрена возможность расторжения в одностороннем порядке
  при неуплате арендной платы, суд принимает её без дополнительных доказательств,
  однако требуются подтверждающие документы о задолженности.
• Взыскание задолженности в иностранной валюте возможно, но только если это явно
  прописано в договоре (иначе суд переводит сумму в рубли по курсу ЦБ на день подачи иска).

Образец искового заявления

Как избежать судебных споров?

• Включать в договор чёткие условия о порядке уведомления о прекращении аренды и о размере штрафных санкций.
• Регулярно вести учёт арендных платежей и своевременно отправлять арендатору напоминания.
• Соблюдать досудебный претензионный порядок – это обязательный этап, без которого суд может отклонить иск.
• При возникновении конфликтов привлекать медиатора или арбитражный центр до обращения в суд.

Контакты для обращения в суд и в органы, связанные с арендой

Помните: без надлежащей досудебной претензии и полного пакета документов суд может отказать в рассмотрении вашего иска. Тщательно проверяйте каждый пункт перед подачей заявления.