Цель статьи – дать полное представление о том, как и в каких случаях наймодатель может обратиться в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения, какие документы нужны, какие этапы следует пройти и какие ошибки часто допускаются.

Правовая основа

Основные нормы, регулирующие расторжение договора найма жилого помещения, находятся в Гражданском кодексе РФ:

• Статья 687 ГК РФ – порядок расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя.
• Статья 681‑1 ГК РФ – особенности договоров социального найма (расторжение допускается только в случаях, прямо указанных законом).
• Статья 390 ГК РФ – обязательность возврата внесённого наймодателем обеспечения (депозит, аванс).
• Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ) – порядок подачи искового заявления, сроки и порядок рассмотрения.

Когда возможно расторжение договора найма жилого помещения?

1. Выезд нанимателя и членов его семьи из помещения без оформления письменного расторжения.
2. Нарушение условий договора (неуплата арендной платы, повреждение имущества, использование помещения не по назначению).
3. Срок действия договора истёк, а продление не оформлено.
4. Для социального найма – только в случаях, предусмотренных законодательством (например, смерть нанимателя, перевод в другое жильё, утрата права на жильё).

Куда подавать иск?

Иск подаётся в районный (городской) суд по месту расположения спорного жилья. Если в суде несколько отделений, следует уточнить, в какое из них принимаются гражданские дела о недвижимости.

Состав искового заявления

Обязательные реквизиты заявления

• Наименование суда.
• Полные данные истца (ФИО, адрес, ИНН, телефон, электронная почта).
• Полные данные ответчика (ФИО/наименование, адрес, телефон).
• Наименование документа («Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения»).
• Суть требований (расторжение договора, возврат обеспечения, возмещение судебных расходов).
• Обоснование требований (ссылка на ст. 687 ГК РФ, факты выезда, отсутствие оплаты и т.п.).
• Перечень прилагаемых документов (см. пункт 4.2).
• Подпись истца и дата подачи.

Перечень приложений

1. Копия договора найма (все страницы).
2. Копия акта осмотра помещения (если есть).
3. Копия претензии (письменное требование к ответчику, направленное до подачи иска).
4. Квитанция об уплате государственной пошлины (по состоянию на 2026‑й год – 4 % от стоимости иска, минимум 4 000 руб.).
5. Документы, подтверждающие выезд нанимателя (например, справка из миграционной службы, договор купли‑продажи нового жилья).
6. Копия платежных документов, подтверждающих внесённый депозит/аванс.
7. Иные доказательства (фотографии, показания свидетелей, выписки из домовой книги).

Пошаговая инструкция подачи иска

1. Сбор доказательств. Подготовьте все документы, перечисленные в пункте 4.2.
2. Расчёт государственной пошлины. С помощью онлайн‑калькулятора на сайте Госуслуг определите точную сумму.
3. Оплата пошлины. Сдайте деньги в банк или через онлайн‑сервис, получите квитанцию.
4. Подготовка искового заявления. Используйте шаблон (см. ниже) и заполните все реквизиты.
5. Подача заявления в суд. Лично в канцелярию суда, через электронный портал ЭИС или по почте с уведомлением о вручении.
6. Получение повестки. Суд назначит дату судебного заседания и разошлёт повестки сторонам.
7. Подготовка к заседанию. Подготовьте устные доводы, соберите дополнительные доказательства, при необходимости найдите свидетелей.
8. Судебное разбирательство. На заседании представьте свои требования, ответчик может возражать.
9. Получение решения суда. После вынесения решения получите копию судебного акта.
10. Исполнение решения. При необходимости обратитесь в службу судебных приставов для принудительного исполнения.

Судебные расходы и их возмещение

Помимо государственной пошлины, могут возникнуть следующие расходы:

• Оплата услуг юриста (по желанию).
• Транспортные расходы на поездки в суд.
• Оплата экспертизы (если требуется оценка состояния помещения).

Суд может обязать ответчика возместить судебные расходы, если иск будет удовлетворён полностью или частично в пользу истца (ст. 98 ГПК РФ).

Типичные ошибки и как их избежать

• Отсутствие письменной претензии. Суд часто требует доказательства, что вы пытались решить вопрос мирным путём.
• Неполный пакет документов. Каждый недостающий документ может стать причиной возврата иска.
• Неправильный суд. Иск подаётся только в суд по месту расположения жилого помещения.
• Ошибки в реквизитах. Неправильно указанный ИНН, адрес или телефон могут задержать процесс.
• Неуплата пошлины. Без подтверждения оплаты иск считается неприемлемым.

Пример искового заявления

В ______________________ районный (городской) суд

Истец: Иванов Иван Иванович,
адрес: 123456, г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5,
ИНН 7701234567,
тел.: +7 (495) -23‑45‑67,
e‑mail: ivanov@example.com.

Ответчик: Петров Петр Петрович,
адрес: 123456, г. Москва, ул. Лермонтова, д. 20, кв. 12,
тел.: +7 (495) -65‑43‑21,
e‑mail: petrov@example.com.

Исковое заявление
о расторжении договора найма жилого помещения,
о возврате внесённого обеспечения
и о возмещении судебных расходов.

Описание обстоятельств
Стороны заключили договор найма жилого помещения № 123 от г., предметом которого являлась квартира, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5.
г. был проведён акт осмотра квартиры, в котором зафиксировано, что помещение свободно от личных вещей нанимателя.
г. я, Иванов И.И., направил ответчику претензию с требованием оформить расторжение договора и вернуть внесённый депозит в размере 150 000 руб.
Ответчик не отозвался на претензию, а также не предоставил письменного акта о расторжении.

Правовое основание
Согласно ст. 687 ГК РФ, наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма жилого помещения в случае выезда нанимателя и отсутствия согласования расторжения.

Требования
Расторгнуть договор найма от г.
Обязать ответчика вернуть депозит в размере 150 000 руб. в срок до 30 дней с даты вступления решения в законную силу.
Взыскать с ответчика судебные расходы в размере 4 000 руб. (квитанция прилагается).

Перечень прилагаемых документов
Копия договора найма (стр. 1‑10);
Акт осмотра квартиры от г.;
Копия претензии от г.;
Квитанция об уплате государственной пошлины;
Копия платежного поручения о внесении депозита;
Справка о выезде нанимателя (прилагается).

Прочие сведения
Дата подачи заявления – г.
Подпись: ___________________/Иванов И.И./

Контакты для обращений

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли согласие нанимателя на расторжение договора?

Если наниматель выехал из помещения и не возвращает ключи, согласие не требуется – суд может признать договор расторгнутым по инициативе наймодателя (ст. 687 ГК РФ).

Как быстро можно получить решение суда?

Суд рассматривает такие дела в упрощённом порядке, обычно в течение 1‑2 месяцев с момента подачи иска.

Можно ли подать иск без адвоката?

Да, гражданин имеет право представлять свои интересы самостоятельно. Однако при сложных спорах рекомендуется привлечь юриста.

Что делать, если ответчик не появляется в суде?

Суд может вынести решение в одностороннем порядке, а затем передать дело судебным приставам для принудительного исполнения.

Как вернуть депозит, если суд отказал в расторжении договора?

Если суд отказал в расторжении, но депозит был внесён в качестве обеспечения, его возврат может быть предметом отдельного гражданского иска о возврате необоснованно удержанных средств.

Подготовка и подача искового заявления о расторжении договора найма жилого помещения – процесс, требующий внимательности к деталям и строгого соблюдения процессуальных норм. Следуя приведённой инструкции и используя шаблон заявления, вы сможете защитить свои права и минимизировать риски.