Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — один из ключевых параметров, характеризующих земельный надел. Именно он определяет назначение участка и возможности его использования владельцем или арендатором. В 2025–2026 годах законодательство в этой сфере претерпело существенные изменения, что потребовало систематизации судебной практики;

Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка. Данный документ направлен на унификацию судебной практики при разрешении соответствующих споров.

Новые законодательные положения

Речь идет о новеллах, предусмотренных Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 295-ФЗ, вступившим в силу 1 марта 2026 года. Эти изменения кардинально преобразовали процедуру изменения ВРИ и порядок оспаривания соответствующих решений.

Ключевые положения законодательных изменений:

• Установление упрощённого порядка изменения ВРИ для определённых категорий земельных участков
• Регионализация вопросов установления платы за изменение ВРИ
• Усиление требований к процедурным гарантиям при принятии решений об изменении ВРИ
• Чёткое разграничение полномочий между федеральными, региональными и муниципальными органами власти

Основные направления судебной практики

Процедурные гарантии при изменении ВРИ

Суды консистентно придерживаются позиции, что принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении должно осуществляться с неуклонным соблюдением установленной законом процедуры.

Как показало обобщение судебной практики по указанным вопросам, суды в целом правильно применяют законодательство при рассмотрении дел по спорам об изменении вида разрешенного использования земельного участка. При этом анализ судебной практики выявляет чёткий и прагматичный подход судов, в основе которого лежит баланс интересов собственников, арендаторов и публичных интересов.

Права арендаторов государственной и муниципальной земли

Одним из наиболее дискуссионных вопросов остаётся возможность одностороннего изменения ВРИ арендаторами. В письме от № 14-4104-ЛЛ/26 ведомство чётко обозначило:

«Арендатор государственной или муниципальной земли не вправе в одностороннем порядке изменить вид разрешенного использования (ВРИ)»

Данная позиция активно поддерживается судебной практикой. Суды исходят из того, что изменение ВРИ государственного или муниципального имущества требует согласования с собственником и соблюдения установленной процедуры.

Основания для отказа в изменении ВРИ

Судебная практика выделяет следующие типичные основания для отказа в изменении ВРИ:

1. Несоответствие запрашиваемого ВРИ действующему земельному законодательству — вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования, допускающему его использование в целях деятельности заявителя
2. Нарушение процедуры предоставления земельного участка
3. Отсутствие градостроительного планирования соответствующего территориального образования
4. Несоблюдение установленных ограничений и сервитутов
5. Непредставление полного пакета документов либо представление недостоверных сведений

Типичные категории споров

Споры с администрацией о выдаче разрешений

Верховный Суд РФ рассмотрел спор между застройщиком и местной администрацией, возникший в связи с отказом в выдаче разрешения на завершение строительства. Позиция Верховного Суда подчёркивает необходимость комплексного подхода к оценке законности отказа, учитывающего не только формальные основания, но и реальные возможности использования земельного участка.

Споры об оспаривании актов об изменении ВРИ

Арбитражный суд Республики Адыгея по иску региональной прокуратуры признал незаконным акт администрации Майкопского района об изменении ВРИ. Данное дело иллюстрирует активную позицию прокурорского надзора в сфере защищённости земельного законодательства и возможность оспаривания незаконных актов органов власти.

Споры о взимании платы за изменение ВРИ

Заявитель обратился в суд из-за уведомления от Министерства имущественных отношений Московской области о необходимости оплатить изменение вида разрешенного использования земельных участков. Судебная практика в данной сфере формируется в условиях дискуссии о правомерности взимания платы.

15 октября 2026 года Госдума РФ не поддержала проект закона о предоставлении российским субъектам права устанавливать плату за изменение вида разрешенного использования, что создало правовую неопределённость в данной сфере.

Практические рекомендации

Для собственников и арендаторов земельных участков:

• До инициирования процедуры изменения ВРИ провести комплексную правовую проверку статуса земельного участка
• Убедиться в соответствии запрашиваемого ВРИ градостроительной документации
• Подготовить обоснование экономической целесообразности изменения ВРИ
• Соблюсти все процедурные требования, включая сроки и форму подачи документов

Для органов власти:

• Обеспечить прозрачность процедуры рассмотрения заявлений об изменении ВРИ
• Мотивировать решения об отказе с указанием конкретных норм законодательства
• Соблюдать сроки предоставления государственных услуг
• Обеспечить возможность досудебного обжалования решений

Значение Обзора Верховного Суда РФ

Утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ Обзор практики содержит ответы на вопросы, которые вызывают сложности на практике. В обзоре рассматриваются судебные споры об установлении, изменении и оспаривании вида разрешенного использования земли.

Изучение данной судебной практики необходимо для:

1. Формирования единообразного подхода к разрешению споров в нижестоящих судебных инстанциях
2. Предсказуемости судебных решений для участников земельных отношений
3. Развития стабильной практики применения земельного законодательства
4. Выявления пробелов в законодательстве для последующего законодательного регулирования

Тенденции развития судебной практики

Анализ актуальных судебных решений позволяет выделить следующие тенденции:

Первое. Усиление требований к доказыванию фактического использования земельного участка в соответствии с установленным ВРИ. Суды активно применяют положения о неиспользовании земельного участка по целевому назначению.

Второе. Признание необходимости согласования изменения ВРИ с заинтересованными лицами, в т.ч. с соседними землепользователями при наличии у них законных интересов.

Третье. Формирование презумпции недопустимости ухудшения условий использования земельного участка при изменении ВРИ.

Четвёртое; Активное применение положений о компенсации возможного вреда при изменении ВРИ, затрагивающего интересы третьих лиц.

Судебная практика по спорам об изменении вида разрешенного использования земельных участков демонстрирует системный подход к балансированию публичных и частных интересов. Утверждённый Верховным Судом РФ Обзор практики создаёт надёжную основу для унификации судебных решений и повышения предсказуемости правоприменения.

Для эффективной защиты своих прав участникам земельных отношений рекомендуется:

• Систематически отслеживать изменения в законодательстве и судебной практике
• Привлекать квалифицированных специалистов на этапе планирования изменения ВРИ
• Использовать все доступные механизмы досудебного урегулирования споров
• Формировать полное доказательственное основание ещё до обращения в суд

Дальнейшее развитие судебной практики будет зависеть от эволюции законодательного регулирования, в т.ч. от решения вопроса о регионализации полномочий по установлению платы за изменение ВРИ и внедрения механизмов электронного взаимодействия при предоставлении государственных услуг в сфере земельных отношений.