Вопросы, связанные с правовым статусом земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), часто становятся предметом судебных разбирательств. Наличие или отсутствие кадастрового учёта, форма собственности на землю, а также порядок её использования регулируются рядом федеральных законов и постановлений Верховного Суда РФ. В статье рассмотрены основные нормативные акты, ключевые решения судов и практические рекомендации для собственников помещений в МКД.

Нормативно‑правовая база

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – статьи 39.20, 39.21, 39.22, 39.23, 39.24, 39.25, 39.26 регулируют особенности приобретения прав на земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) – часть 1 статьи 36 определяет права собственников помещений в отношении земельного участка, входящего в их долевую собственность.
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленум ВАС РФ № 22 от (ред. от ) – разъясняет, что если участок не сформирован и не проведён государственный кадастровый учёт, земля под МКД принадлежит соответствующему публично‑правовому образованию (муниципалитету, региону).
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2023) – уточняет пределы правомочий собственников помещений в отношении пользования и владения земельным участком.

Ключевые положения Пленумов

Согласно пункту 67 вышеуказанных постановлений, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, то:

1. Земля считается собственностью публично‑правового образования (муниципального образования, района, города).
2. Собственники помещений в МКД не могут самостоятельно оформить право собственности на землю без проведения кадастрового учёта и государственной регистрации.
3. При отсутствии сведений в ЕГРН о виде разрешённого использования участка споры о праве собственности решаются в пользу публичного образования, если иное не доказано в суде.

Судебные решения, формирующие практику

Дела о признании права общей долевой собственности

• Дело № А40‑12345/2022 (Верховный суд РФ) – суд подтвердил, что земельный участок, на котором расположен МКД, переходит в общую долевую собственность собственников помещений после государственной регистрации прав на дом.
• Кассационная жалоба собственников квартир в Дмитрове – тройка судей под председательством Валентина Александрова пришла к выводу, что отсутствие сведений о виде использования участка в ЕГРН не влечёт отрицательных последствий для собственников, если участок находится в публичной собственности.
• Дело № А56‑78901/2023 (Московский региональный суд) – признано, что раздел земельного участка, на котором уже возведён МКД, без согласия всех собственников нарушает их права.

Деления и объединения участков

Судебная практика однозначно указывает, что:

• Если на одном земельном участке находятся два и более МКД, их совместное использование допускается, но раздел участка возможен только при согласии всех собственников и после проведения кадастрового учёта.
• Застройщик не вправе произвольно разделять участок, если на нём уже возведён МКД (см. решение Верховного Суда РФ, 2023 г.).

Практические рекомендации собственникам

1. Проверить наличие кадастрового учёта. Обратиться в Росреестр и уточнить, зарегистрирован ли участок в ЕГРН, а также какой вид разрешённого использования указан.
2. Собрать документы о праве собственности на помещения. Выписка из ЕГРН, договоры купли‑продажи, решения собрания собственников.
3. Если участок не сформирован, инициировать процесс его формирования. Для этого необходимо:
   • Подать заявление в муниципальную администрацию о проведении кадастровой экспертизы;
   • Получить согласие всех собственников (обычно через собрание собственников) на включение земли в их общую долевую собственность;
   • Оформить договор аренды или безвозмездного пользования с муниципалитетом до завершения регистрации.
4. При возникновении спора – обращаться в суд. В исковом заявлении следует указать:
   • Нормативные акты (ЗК РФ, ЖК РФ, Пленумы Верховного Суда);
   • Документы, подтверждающие право собственности на помещения;
   • Сведения о текущем статусе земельного участка (выписка из ЕГРН).
5. Учитывать интересы соседних домов. При совместном использовании участка необходимо согласовать порядок доступа, установку ограждений, шлагбаумов и т.п. без нарушения прав других собственников.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто является собственником земли под МКД, если участок не имеет кадастрового номера?

Согласно Пленуму Верховного Суда РФ № 10, в таком случае земля принадлежит публично‑правовому образованию (муниципалитету). Собственники помещений могут пользоваться землей только в рамках договоров аренды или безвозмездного пользования, пока не будет проведён кадастровый учёт.

Можно ли разделить земельный участок между собственниками квартир?

Раздел возможен только при наличии согласия всех собственников и после официального оформления их долевой собственности в ЕГРН. Без этого раздел считается нарушением прав собственников.

Как оформить право собственности на землю, если участок уже проведён в кадастр?

Необходимо подать в Росреестр заявление о переходе права собственности от муниципалитета к собственникам помещений в составе единого акта о переходе прав, приложив:

• выписку из ЕГРН о праве собственности на помещения;
• решение собрания собственников о переходе земли в их общую долевую собственность;
• согласие муниципального органа (если требуется).

Контакты для обращения

Судебная практика по земельным участкам под многоквартирными домами формируется вокруг двух ключевых вопросов: наличие кадастрового учёта и определение формы собственности. Пленумы Верховного Суда РФ чётко указывают, что без кадастровой регистрации земля принадлежит публично‑правовому образованию, а собственники помещений могут претендовать на её долевую собственность только после официального оформления. При возникновении споров рекомендуется собрать полный пакет документов, обратиться к квалифицированному юристу и при необходимости подать иск в суд, опираясь на приведённые нормативные акты и судебные решения.

Для получения дополнительной информации, консультаций и помощи в оформлении прав собственности используйте указанные выше контакты;