Преимущественное право покупки земельного участка, это важнейший институт земельного и гражданского права, который позволяет определенным категориям лиц (арендаторам, собственникам строений, муниципальным образованиям) выкупить землю в первую очередь перед другими покупателями. Однако на практике реализация этого права сталкивается с множеством сложностей, что порождает обширную судебную практику.
Описание и правовая природа
Суть преимущественного права заключается в том, что при продаже земельного участка продавец обязан сначала предложить его лицу, имеющему такое право, и лишь в случае отказа может продать землю третьему лицу, но на тех же условиях.
Согласно ст. 35 ЗК РФ, собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка. Оно осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).
Особое место занимают земли сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», субъект РФ или муниципальное образование обладает высшим приоритетом при покупке таких участков. Если вы планируете продать сельхозучасток, об этом нужно уведомить администрацию муниципального образования с указанием цены и иных существенных условий.
Судебная практика: ключевые позиции
Судебная практика по делам о преимущественном праве покупки земельных участков крайне неоднородна. На уровне Верховного Суда РФ (ВС РФ) и Президиума ВАС РФ (в прошлые годы) сформированы лишь общие ориентиры, а основная масса решений принимается судами нижестоящих инстанций, что вносит сумятицу в правоприменение.
Банкротство и преимущественное право
Часто споры возникают в рамках банкротства. В Обзоре судебной практики ВС РФ № 5 (2017) рассмотрен случай, когда арендатор (К.), занимающийся производством и переработкой сельхозпродукции, владел участком, прилегающим к участку должника, проданному на торгах. Конкурсный управляющий не предложил К. воспользоваться преимущественным правом покупки, нарушив требования ст. 179 Закона о банкротстве. Суды признают, что игнорирование права арендатора в ходе торгов может стать основанием для оспаривания сделки.
Способы обхода преимущественного права
Правовое бюро «Трибун» и другие эксперты отмечают распространенные схемы обхода ст. 8 ФЗ об обороте сельхозземель. Например:
- Продажа не самого участка, а доли в уставном капитале ООО, которому принадлежит земля.
- Фиктивное дарение участка (договор дарения прикрывает куплю-продажу).
- Внесение участка в качестве вклада в уставный капитал.
Суды нередко признают такие сделки притворными (мнимыми), восстанавливая нарушенное преимущественное право субъекта РФ или муниципалитета.
Арендаторы и ст. 22 ЗК РФ
Ранее ст. 22 ЗК РФ устанавливала, что арендатор участка из государственных или муниципальных земель имеет преимущественное право его покупки. Однако это право не действует, если на участке есть здания или строения, принадлежащие другому лицу (в этом случае право переходит к собственнику недвижимости — ст. 35 ЗК РФ). Суды строго разделяют эти основания.
Отделы и руководство (Государственные органы)
Вопросами реализации преимущественного права покупки (особенно сельскохозяйственных земель) занимаются региональные и муниципальные органы власти.
- Департаменты / Комитеты имущественных и земельных отношений субъектов РФ и муниципалитетов — отвечают за прием уведомлений о продаже, принятие решений о выкупе или отказе.
- Министерства сельского хозяйства регионов — курируют вопросы оборота сельхозземель.
Руководство: Возглавляет профильный департамент руководитель (начальник управления имущественных отношений), который подписывает уведомления о реализации или отказе от преимущественного права выкупа;
Личный кабинет
Для подачи уведомлений о продаже земельного участка и отслеживания статуса рассмотрения государственными органами используется Госуслуги (Единый портал государственных и муниципальных услуг). В личном кабинете правообладателя (физического или юридического лица) можно направить обращение через модуль «Подача заявлений о государственной регистрации прав» или напрямую в региональные порталы государственных услуг;
Личный прием и график приема
Личный прием граждан и представителей юридических лиц по вопросам оборота земель ведется специалистами департаментов имущественных отношений.
- График приема: Понедельник — Четверг: с 09:00 до 18:00 (перерыв с 13:00 до 13:48), Пятница: с 09:00 до 16:45. Суббота и воскресенье — выходные.
- Личный прием: Осуществляется как по предварительной записи через портал Госуслуг, так и в порядке живой очереди по талонам электронной записи в день обращения.
Контакты для обращений
Для решения вопросов, связанных с преимущественным правом выкупа, необходимо обращаться в территориальные органы Росреестра или региональные министерства имущественных отношений.
Официальный сайт
Основной портал для получения информации — rosreestr.gov.ru (официальный сайт Росреестра). Для информации по сельхозземлям конкретного региона следует обращаться на сайты правительств субъектов РФ (разделы «Имущество и земля»).
Горячая линия и номера телефонов
- Единый контактный центр Росреестра: 8 (800) -00-34-34 (бесплатно по России)
- Горячая линия Минсельхоза России: +7 (495) -07-80-60
- Справочная служба Правительства Москвы (по земельным вопросам): +7 (495) -77-77-77
Электронный адрес
Официальная электронная почта Росреестра для обращений: info@rosreestr.gov.ru. Для отправки уведомлений о продаже сельхозучастков используйте официальные электронные приемные региональных департаментов имущества.
Отзывы
Отзывы участников рынка и граждан о реализации преимущественного права носят преимущественно критический характер:
- Сложность уведомлений: Продавцы жалуются на бюрократические проволочки при направлении уведомлений в муниципалитет. Если администрация затягивает ответ (отказ или согласие), сделка с третьим лицом может сорваться.
- Скрытые обходные пути: Покупатели отмечают, что из-за приоритета государства при покупке сельхозземель, участникам рынка приходится прибегать к сложным юридическим схемам (продажа долей в ООО), что увеличивает транзакционные издержки.
- Судебные риски: Юристы в отзывах подчеркивают, что из-за отсутствия четкой практики СКЭС ВС РФ по некоторым вопросам сельхозземель, исход судебных споров о восстановлении преимущественного права часто непредсказуем и зависит от позиции конкретного судьи.