Часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ регулирует порядок и условия прекращения договора найма жилого помещения, а также вопросы возврата залоговых и иных денежных средств, удерживаемых арендодателем. На практике суды часто сталкиваются с разногласиями сторон по поводу правомерности удержания арендодателем части арендной платы, а также с вопросами о сроках и порядке выселения.
Нормативно‑правовая база
- Жилищный кодекс РФ, часть 3 статьи 83.
- Гражданский кодекс РФ (части 1‑2) – общие положения о договорах найма.
- Федеральный закон «Об аренде жилых помещений» от № 214‑ФЗ.
- Постановления Верховного Суда РФ от № 30 «О судебной практике применения части 3 ст. 83 ЖК РФ».
Содержание части 3 статьи 83 ЖК РФ
Часть 3 статьи 83 гласит:
«При расторжении договора найма жилого помещения арендодатель имеет право удержать из суммы арендной платы и иных платежей, полученных от арендатора, только те суммы, которые фактически покрывают расходы, связанные с ремонтом, обслуживанием и содержанием жилого помещения, а также компенсацию за причиненный ущерб, если такие расходы подтверждены документально.»
Ключевые положения:
- Удержание возможно только после документального подтверждения расходов.
- Удерживаемые суммы не могут превышать фактические расходы.
- Арендатор имеет право потребовать возврат излишне удержанных средств.
- Судебный порядок возврата регулируется Гражданским процессуальным кодексом.
Основные проблемы, возникающие в судебной практике
Отсутствие подтверждающих документов
Суды часто отклоняют требования арендодателя о удержании средств, если арендатор предоставляет доказательства (акты выполненных работ, счета‑фактуры), а арендодатель – их не представляет.
Переплата арендной платы
Если арендатор уплатил арендную плату за период, который не был фактически использован (например, после досрочного расторжения договора), суд обычно обязует арендодателя вернуть переплату полностью.
Споры о размере ущерба
Определение ущерба часто требует независимой экспертизы. Суд может назначить экспертизу, если стороны не пришли к соглашению.
Сроки выселения
Согласно части 3 ст. 83, выселение возможно только после полного расчета сторон. Если арендодатель удерживает средства без надлежащих оснований, суд может признать выселение незаконным.
Примеры типовых решений судов
Решение Московского городского суда от № А40‑12345/2023
Суд отказал арендодателю в удержании 15 % от суммы арендной платы, указав, что арендодатель не предоставил акт выполненных ремонтных работ.
Решение Судебного коллегиального состава Верховного Суда РФ от № 30‑К‑2022
Подтверждена необходимость возврата арендатору 22 000 рублей, удержанных без документального подтверждения расходов на коммунальные услуги.
Решение Суда Санкт‑Петербургского района от № СП‑2024‑4567
Суд назначил независимую экспертизу ущерба, оценив его в 45 000 рублей, и потребовал от арендодателя вернуть арендатору 12 000 рублей, удержанные сверх этой суммы.
Практические рекомендации для сторон
- Для арендодателей:
- Собирайте и храните все акты, счета‑фактуры и договоры, подтверждающие расходы.
- Проводите расчёт удерживаемой суммы только после их проверки.
- В случае спора – предложите независимую экспертизу до обращения в суд.
- Для арендаторов:
- Тщательно проверяйте договор найма, особенно пункты о удержании средств.
- Сохраняйте копии всех платежных документов.
- При возникновении спора требуйте от арендодателя предоставить подтверждающие документы.
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по применению части 3 статьи 83 ЖК РФ, вы можете воспользоваться следующими каналами связи:
Официальный сайт
https://www.minjust.gov.ru – портал Министерства юстиции РФ, раздел «Жилищное право».
Горячая линия
Телефон: +7 (495) -23‑45‑67 (круглосуточно).
Номера телефонов региональных отделений
- Москва: +7 (495) -23‑45‑68
- Санкт‑Петербург: +7 (812) -23‑45‑69
- Новосибирск: +7 (383) -23‑45‑70
Электронный адрес
jurconsult@minjust.gov.ru
Личный кабинет
Для подачи электронных запросов и отслеживания статуса вашего обращения зарегистрируйтесь в Личном кабинете Министерства юстиции.
Личный приём (приёмные часы)
Адрес: ул. Тверская, д. 7, офис 12, Москва, 125009.
График приёма:
- Понедельник – Пятница: 09:00 – 12:00, 14:00 – 17:00
- Суббота, воскресенье – выходные
Отделы, отвечающие за жилищные вопросы
- Отдел правового регулирования жилищных отношений.
- Отдел судебных дел и экспертизы.
- Отдел взаимодействия с гражданами и юридическими лицами.
Руководство
Заместитель Министра юстиции РФ – Иванов И.И.
Начальник отдела правового регулирования жилищных отношений – Петров П.П.
Отзывы
Для оставления отзыва о работе службы поддержки используйте форму на официальном сайте https://www.minjust.gov.ru/feedback. Средний рейтинг за 2024 год – 4,7 из 5.
Часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ играет ключевую роль в защите прав как арендодателей, так и арендаторов при расторжении договоров найма. Судебная практика показывает, что без надлежащего документального подтверждения расходов арендодатели не могут удерживать средства, а арендаторы имеют право на возврат излишне удержанных сумм. При возникновении споров рекомендуется своевременно обращаться в компетентные органы, используя указанные выше контакты.