Описание

Тема продления договоров аренды земельных участков остается одной из самых спорных в земельном и арбитражном праве РФ. Ключевую роль играет статья 39.6 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает случаи заключения договоров аренды без проведения торгов, в т.ч. — на новый срок (продление).

Судебная практика 2022–2026 гг. демонстрирует четкую тенденцию: суды строго следствуют за соблюдением процедуры предварительного обращения арендатора к арендодателю, сроках подачи заявления и основаниях для отказа. Особое внимание уделяется договорам, заключенным до 1 марта 2015 г. (переходные положения), а также ситуациям с объектами незавершенного строительства.

Ниже представлен структурированный разбор ключевых правовых позиций, нормативной базы и контактов уполномоченных органов для защиты своих прав.

Ключевые правовые позиции Верховного Суда РФ (2022–2026 гг.)

Автоматическое продление договоров, заключенных до

Согласно позиции ВС РФ (например, Определение от ), арендаторы, заключившие договоры до вступления в силу поправок 2014 г., обладают преимущественным правом на заключение договора на новый срок (п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Отказ арендодателю в таком случае является незаконным, если арендатор обратился в срок действия договора.

Исчерпывающий перечень случаев заключения без торгов (ст. 39.6 ЗК РФ)

Определение ВС РФ от № 307-ЭС24-12124 (дело № А56-13919/2022): пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень случаев. Суды не могут расширять его толкованием. Продление возможно только на основаниях, прямо указанных в законе (завершение строительства, наличие недвижимости на участке и т.д.).

Одноразовое предоставление без торгов для завершения строительства

Позиция ВС РФ (новости Право.ру от ): согласно п. 5 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление участка без торгов для завершения строительства возможно только один раз. Повторное продление на этом основании недопустимо. Арендатор должен либо завершить стройку и оформить право на недвижимость (чтобы арендовать землю под ней), либо участвовать в торгах.

Временный режим пролонгации (ФЗ № 58-ФЗ от )

Росреестр разъяснил: в 2022 г. вступил в силу закон, позволивший арендаторам гос/муниципальной земли продлить срок действия договора до 3 лет в течение 5 рабочих дней после обращения. Данная норма имела временный характер и направлена на поддержку бизнеса.

Споры по объектам незавершенного строительства (ОНС)

Анализ практики (Ассоциация юристов России, 2023) показывает: основной массив споров возникает, когда договор уже был продлен один раз для завершения строительства, но объект не сдан в эксплуатацию. Суды в большинстве случаев отказывают во втором продлении на том же основании, направляя арендатора на торги.

Договоры, заключенные по результатам торгов

Практика 2024–2026 гг. (КонсультантПлюс): продление таких договоров возможно, если выполнены условия ст. 39.6 ЗК РФ (например, наличие капитального строения). Важно: само проведение торгов в прошлом не лишает права на продление без новых торгов при наличии законных оснований.

Нормативная база

• Земельный кодекс РФ: ст. 39.6 (Порядок предоставления земельных участков в аренду), ст. 22 (Сроки аренды).
• ГК РФ: ст. 610 (Продление договора аренды), ст. 621 (Право арендатора на продление договора).
• ФЗ от № 58-ФЗ (во временной части — упрощенная пролонгация).
• Пленум ВС РФ: Постановления, разъясняющие применение земельного законодательства.

Контакты для обращений и защита прав

Поскольку судебная практика формируется судами, а земельные отношения регулируются органами власти, ниже приведены контакты ключевых инстанций и ресурсов для обращений.

Официальные сайты (Информационно-правовые системы и госорганы)

• Верховный Суд РФ: vsrf.ru — база судебных актов, обзоры практики, контакты апелляционных/кассационных коллегий.
• Росреестр: rosreestr.gov.ru — разъяснения по кадастру, регистрации прав, аренде госземель.
• ГАРАНТ.РУ: garant.ru, комментарии к ст. 39.6 ЗК РФ, подборки судебной практики.
• КонсультантПлюс: consultant;ru, акты, образцы договоров, позиции судов по спорам об аренде.
• Сайт арбитражных судов: arbitr.ru — поиск дел по номеру или участкам, календарь заседаний.
• Госуслуги (ЕПГУ): gosuslugi.ru — электронные услуги по аренде земельных участков, обращения в администрации.

Горячая линия и телефоны

Электронные адреса для официальных обращений

• Верховный Суд РФ: info@vsrf.ru (общие обращения), для конкретных дел — через КАС «Мой Арбитр» или АС «Правосудие».
• Росреестр: info@rosreestr.ru (через форму обратной связи на сайте).
• Министерство экономического развития: info@economy.gov.ru.
• Администрация муниципального образования: адреса уточняйте на официальном сайте вашего города/района (раздел «Землеустройство» или «Имущественные отношения»).

Личный кабинет (Электронные сервисы)

Для отслеживания статуса договора, подачи заявления на продление или участия в торгах используются:

1. Личный кабинет на Госуслугах (ЕПГУ): раздел «Земля и недвижимость» → «Аренда земельного участка». Позволяет подать заявление на предоставление/продление аренды без визита в администрацию.
2. Кабинет арендатора на сайте администрации: многие регионы (Москва, СПб, области) имеют региональные порталы (например, «Мои Документы», региональные ГИС).
3. КАС «Мой Арбитр» / АС «Правосудие»: для подачи исков о признании отказа в продлении незаконным, восстановлении срока аренды.
4. Публичная кадастровая карта (ПКК): проверка статуса участка, наличия обременений, границ.

Личный прием граждан (Суды и Администрации)

Если требуется устное разъяснение или подача бумажных документов:

Прием в Верховном Суде РФ

• Адрес: 121099, г. Москва, ул. Житная, д. 14.
• Приемная комиссия: тел. +7 (495) -23-70-00 (доб. для приемной).
• График: Понедельник–Четверг: 9:00–13:00, 14:00–17:00; Пятница: 9:00–13:00. Внимание: прием по вопросам конкретных дел осуществляется только по предварительной записи через сайт ВС РФ.

Прием в Росреестре (территориальные управления)

• Адреса и график приема уточняйте на сайте rosreestr.gov.ru/contacts по вашему региону.
• Обычно: Пн–Пт 9:00–17:00 (перерыв 13:00–14:00), запись через Госуслуги или терминал на месте.

Прием в местной администрации (Архитектурное/Земельное управление)

• Именно здесь рассматриваются заявления на продление аренды (п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
• График приема руководителя отдела/начальника управления: обычно 1 раз в неделю (среда или четверг), требуется предварительная запись на сайте администрации или по телефону справочного бюро.

Структура органов (Отделы), рассматривающие вопросы аренды

Понимание структуры помогает адресовать обращение правильно:

В системе судов:

• Арбитражные суды первой инстанции — рассмотрение споров с администрациями (отказы в продлении, признание договоров недействительными).
• Апелляционные арбитражные суды, пересмотр решений по жалобам.
• Арбитражные суды округов (Кассация) — обеспечение единообразия практики (ключевые определения ВС РФ идут отсюда).
• Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ — высшая инстанция, формирующая прецеденты (например, дело № А56-13919/2022).

В системе исполнительной власти (Арендодатель):

• Департамент/Управление имущественных отношений (Землеустройства) — главный орган, выдающий согласия на продление, готовящий проекты договоров.
• Отдел предоставления земельных участков в аренду/продажу, прием заявлений по п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
• Юридический отдел / Правовое управление — экспертиза проектов договоров, работа с судебными исками от имени администрации.
• Комитет по архитектуре и градостроительству — согласование схем расположения ОНС (критично для продления под стройку).

Руководство ключевых органов (для адресации обращений высшего уровня)

• Председатель Верховного Суда РФ: Лебедев Вячеслав Михайлович (обращения через Аппарату ВС РФ).
• Руководитель Росреестра: Красильников Дмитрий Владимирович.
• Министр экономического развития РФ: Решетников Максим Геннадьевич (курирует земельное законодательство).
• Глава местной администрации (Мэра/Глава района), финальный субъект, подписывающий договор аренды от имени муниципалитета.
• Руководитель Департамента имущественных отношений вашего субъекта/города — лицо, непосредственно ответственное за предоставление земель в аренду.

Отзывы и резюме судебной практики (Что говорят суды на 2024–2026 гг.)

Анализ решений позволяет выделить «красные флаги» и успешные стратегии:

Позитивная практика (Аргументы Арендатора):

• Соблюдение срока обращения: Заявление подано за 1 год до истечения срока (для торгов) или в срок действия договора (для п. 31 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Суды встают на сторону арендатора, если администрация пропустила срок рассмотрения (30 дней).
• Договоры до 2015 г.: Право на продление признается безусловным, если не было нарушений условий договора (Пленум ВС РФ, обзоры практики).
• Капитальное строение на участке: Наличие зарегистрированного в ЕГРН объекта недвижимости (даже незавершенного, но с разрешительной документацией) — сильное основание для продления без торгов (п. 2, 3 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
• Недобросовестность арендодателя: Если администрация отказывает в продлении, а затем выставляет участок на торги с заведомо завышенной платой или для аффилированного лица — суды признают отказ злоупотреблением правом.

Негативная практика (Основания отказа судов арендаторам):

• Повторное продление для завершения строительства: Если договор уже продлевался 1 раз по п. 5 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, второе продление на этом основании невозможно (Определение ВС РФ от и след.).
• Нарушение условий договора: Неуплата аренды, нецелевое использование, отсутствие строительства (если это было условием), безусловные основания для отказа в продлении и досрочного расторжения.
• Истечение срока без обращения: Если арендатор не подал заявление за 1 год (для торгов) или в срок действия договора (для предпочтительного права) — право утеряно, суды восстановить срок отказывают.
• Отсутствие права на землю у продавца (при купле участка с ОНС): Приобретатель не получает автоматического права на продление аренды под ОНС, если продавец не реализовал свое преимущественное право до продажи.

Тенденции 2024–2026 гг.:

1. Цифровизация: Суды требуют подтверждения факта подачи заявления через ЕПГУ/почту с уведомлением. Устные обращения или заявления без входящего номера не считаются.
2. Жесткое толкование «исчерпывающего перечня» ст. 39.6 ЗК РФ: Аналогия права в земельных вопросах не применяется (Определение ВС РФ от № 307-ЭС24-12124).
3. Проверка добросовестности: Суды все чаще запрашивают материалы проверок арендодателя (акты осмотра, фотофиксация использования участка) за последние 3 года перед рассмотрением дела о продлении.

Рекомендации по алгоритму действий

1. За 1,5–2 года до истечения срока: Проверьте наличие права на продление (категория участка, основание предоставления, наличие недвижимости).
2. За 1 год (для торгов) / В срок действия (для п. 31): Подайте заявление через Госуслуги или заказным почтовым отправлением с вложением перечнем и описью. Сохраните квитанцию/скриншот ЛК.
3. В течение 30 дней: Дождитесь решения администрации (согласие/проект договора или мотивированный отказ).
4. При отказе: Обратитесь в арбитражный суд по месту нахождения участка в течение 3 месяцев (для НКО/ИП/ЮЛ) или 1 года (для физлиц — общая исковая давность ГК РФ) с иском о заключении договора аренды на новый срок.
5. В суде: Просите истребовать материалы рассмотрения заявления администрацией, приведите судебную практику ВС РФ по аналогичным делам.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Судебная практика динамично меняется. Для решения конкретного вопроса обратитесь к квалифицированному юристу-землисту или адвокату.

Актуальность информации: 27 июня 2026 г.