Реестровая ошибка в местоположении границ земельного участка, одна из наиболее сложных и распространённых проблем в сфере земельных правоотношений. Несоответствие фактического расположения границ участка и сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), может привести к серьёзным спорам между соседями, затруднить строительство, продажу или использование земельного участка. В данной статье рассматривается судебная практика, процедуры исправления таких ошибок и актуальные изменения законодательства.
Понятие и виды реестровых ошибок в границах земельного участка
Согласно законодательству, реестровая ошибка — это ошибка в сведениях ЕГРН, возникшая в результате внесения в него неполных или неточных сведений об объекте недвижимости. В части местоположения границ земельного участка такие ошибки могут проявляться в следующих формах:
- Смещение границ — фактические координаты характерных точек границ не совпадают с данными ЕГРН (например, смещение на 21–33 метра и более);
- Несоответствие длин линий — фактические горизонтальные проложения отличаются от реестровых данных;
- Несоответствие дирекционных углов — ошибки в направлении границ;
- Несоответствие площади — расхождение фактической и реестровой площади участка;
- Наложение границ — когда границы смежных участков пересекаются или совпадают частично.
Как отмечает судебная практика, наиболее сложными являются случаи, когда реестровая ошибка затрагивает права нескольких правообладателей смежных земельных участков.
Правовое регулирование исправления реестровых ошибок
Основные нормативные акты
Исправление реестровых ошибок регулируется Федеральным законом от № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в частности — статьёй 61, которая устанавливает порядок исправления ошибок, содержащихся в ЕГРН.
Ключевые положения статьи 61:
- Реестровая ошибка исправляется на основании документов, подтверждающих наличие ошибки.
- Орган регистрации прав направляет решение о необходимости устранения реестровой ошибки заинтересованным лицам.
- По истечении одного месяца со дня направления решения орган регистрации вносит исправления в ЕГРН.
- Если правообладатели не согласны с исправлением — спор разрешается в судебном порядке.
Актуальные изменения законодательства в 2025–2026 годах
В 2025 году вступили в силу важные изменения в порядке исправления реестровых ошибок:
- При определении границ земельных участков не требуется обоснование местоположения уточнённых границ участков;
- По результатам исправления реестровой ошибки допускается:
- увеличение площади земельного участка не более чем на 10%;
- уменьшение площади не более чем на 5% относительно площади, сведения о которой содержатся в ЕГРН.
Судебная практика Верховного Суда РФ
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от № 18-КГ25-315-К4
Это одно из наиболее значимых постановлений в данной сфере. Суд отменил судебные акты по делу об исправлении реестровой ошибки и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Обстоятельства дела:
В отношении земельных участков выявлена реестровая ошибка, которая заключается в отличии фактических координат характерных точков границ земельных участков от координат по данным ЕГРН. Ошибка выражается в:
- Смещении границ земельных участков на величину от 21,45 м до 33,36 м;
- Отличии фактических длин линий (горизонтальных проложений);
- Отличии дирекционных углов;
- Отличии площади от данных ЕГРН.
Правовая позиция Верховного Суда:
Суд указал, что суду надлежало установить соответствующие фактические обстоятельства, прежде чем принимать решение об исправлении реестровой ошибки. Это подчёркивает необходимость тщательного исследования доказательств и установления всех значимых обстоятельств дела.
Позиция Верховного Суда о пересмотре ранее вынесенных решений
Согласно пункту 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), решение суда об исправлении ошибки в описании местоположения границ земельного участка в записях ЕГРН может служить основанием для пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам ранее вынесенного судом решения, если суд при его принятии руководствовался сведениями о границах земельного участка, существовавшими до исправления ошибки.
Разъяснения Верхов accurately о расхождениях границ
Верховный Суд РФ разъяснил, что не всякое расхождение границ земельных участков может быть исправлено как реестровая ошибка. Для этого необходимо установить:
- Наличие объективного несоответствия между фактическим местоположением границ и сведениями ЕГРН;
- Причину возникновения такого несоответствия;
- Документы, на основании которых границы были установлены изначально.
Практика кассационных судов
Шестой кассационный суд общей юрисдикции
Суд рассмотрел дело, в котором истец требовал установления реестровой ошибки в сведениях о местоположении границ смежных земельных участков, уст□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□