Общие положения и правовая база

Аренда земельных участков является одной из наиболее распространённых форм использования земель в Российской Федерации. Суды общей юрисдикции рассматривают споры, связанные с арендой земельных участков, на основании норм Гражданского кодекса РФ (ст. 607, 650 ГК РФ), Земельного кодекса РФ (гл. V.1, в т.ч. ст. 22, 39.8 ЗК РФ) и иных федеральных законов.

При довольно широком применении норм, регулирующих вопросы аренды земельных участков, в гражданском обороте как физическими, так и юридическими лицами, область права в части аренды земельных участков не смогли обойти различные противоречия, коллизии и двойное толкование норм. Таким образом, формируется многогранная судебная практика по спорам, связанным с арендой земельных участков, которая помогает разъяснить особенности применения тех или иных положений права.

Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ

Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2025)

22 декабря 2025 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики № 4 (2025), содержащий важные разъяснения по спорам об аренде земельных участков.

Ключевые выводы:

• Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию о том, что наличие решения суда о признании незаконными решений об отказе в предоставлении арендуемых земельных участков в собственность без проведения торгов не может служить основанием для прекращения начисления арендной платы
• Данное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности уплачивать арендную плату за фактическое пользование земельным участком
• Верховный Суд РФ признал выводы судебных инстанций обоснованными и законными

Преимущественное право заключения договора аренды на новый срок

Согласно п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2021) (утв. Президиумом ВС РФ ), право арендатора на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке (ст. 621 ГК РФ) является императивным и не может быть ограничено договором.

Особенности регистрации и формы договора аренды

Суды общей юрисдикции при разрешении споров учиты courts принимают во внимание следующие правила:

1. Обязательная государственная регистрация — если аренда земельного участка предполагается на срок более 1 года, договор подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ)
2. Минимальный срок аренды — для земельных участков сельскохозяйственного назначения применяFASTAются минимальные сроки, установленные законом субъекта РФ
3. Кадастровая стоимость — при определении размера арендной платы суды учитывают особенности расчёта, включая ограничение в пределах двух процентов от кадастровой стоимости для определённых категорий земель

Специфика рассмотрения земельных споров в судах общей юрисдикции

Административное судопроизводство

Суды общей юрисдикции рассматривают в административном порядке:

• Споры об оспаривании решений и действий (бездействия) органов власти по предоставлению земельных участков в аренду
• Дела об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность или аренду без торгов
• Споры о признании незаконными решений об отказе в повторном предоставлении земельного участка в аренду

Верховный Суд РФ в своей практике отмечает: при отмене судебных актов нижестоящих судов, которыми было отказано в удовлетворении требований заявителя о признании незаконным отказа в повторном предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта незавершённого строительства, суды должны учитывать сроком на три года как обоснованный период для завершения строительства.

Гражданское судопроизводство

В рамках гражданского процессу суды общей юрисдикции разрешают:

• Споры о расторжении договоров аренды по основаниям, предусмотренным законом и договором
• Дела о взыскании задолженности по арендной плате
• Споры о преимущественном праве заключения договора на новый срок
• Дела об установлении сервитутов в отношении арендуемых земельных участков

Переход права аренды и защита прав арендаторов

Переход права аренды по наследству LORD

Судебная практика развивает подходы к применен rules сохранения договора аренды в силе при изменении сторон. В частности, рассматривается вопрос: применяются ли нормы о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон в случае ликвидации арендодателя — юридического лица.

Защита прав арендаторов в период санкций

Верховный Суд РФ разъяснил права пострадавших в период санкций арендаторов, указав на невозможность арендатора односторонне менять целевое назначение земельного участка без согласования с арендодателем.

Арест права аренды и меры предварительной защиты

Суды общей юрисдикции в административном судопроизводстве рассматривают заявления о:

• Наложении ареста на право аренды земельного участка
• Принятии мер предварительной защиты по иску об оспаривании решения об отказе провести аукцион на право заключения договора аренды

При этом суды исходят из того, что право собственности и право аренды являются наиболее полными и сильными правами на земельные участки, что определяет повышенный уровень их защиты.

Контактная информация для обращений

Верховный Суд Российской Федерации

Официальный сайт: www.vsrf.ru

Адрес: 127473, г. Москва, ул. Поварская, д. 15

Телефон: +7 (495) -40-40-00

Электронная почта: info@vsrf.ru

Суды общей юрисдикции по земельным спорам

Споры об аренде земельных участков подведомственны:

• Судам общей юрисдикции — при участии физических лиц, а также в административном судопроизводстве
• Арбитражным судам — при участии в споре только юридических лиц и индивидуальных предпринимателей

Государственные органы по регистрации прав

Росреестр

• Официальный сайт: rosreestr.gov.ru
• Единая горячая линия: ###-###-#### (бесплатно для звонков из регионов России)
• Личный кабинет: lk.rosreestr.ru

Рекомендации по защиты прав при аренде земельных участков

1. Фиксируйте все условия договора письменно — устные договорённости не имеют юридической силы

360

2. Проверяйте кадастровые данные, убедитесь в отсутствии обременений и ограничений
3. Своевременно регистрируйте договор — нарушение сроков регистрации может привести к признанию договора незаключённым
4. Сохраняйте доказательства платежей — платёжные документы являются основанием для защиты прав при спорах
5. Используйте преимущественное право, не игнорируйте возможность заключения договора на новый срок

Судебная практика аренды земельных участков в судах общей юрисдикции демонстрирует тенденцию к усилению защиты прав арендаторов при одновременном сохранении баланса интересов арендодателей. Ключевые позиции Верховного Суда РФ направлены на обеспечение стабильности земельных правоотношений и недопущение злоупотреблений при расторжении договоров аренды.

Важно: при возникновении споров рекомендуется своевременно обращаться к профессиональным юристам, специализирующимся на земельном праве, поскольку своевременное применение мер предварительной защиты и правильное формулирование исковых требований существенно повышают шансы на успешное разрешение спора.