Актуальность темы. В последние годы в России наблюдается рост количества споров, связанных с фактическим использованием земельных участков. Судебные органы рассматривают вопросы о взыскании платы за фактическое пользование, о признании нецелевого использования и о последствиях несоответствия фактического и разрешённого видов использования. Данная статья собирает основные положения законодательства, систематизирует практику Верховного и кассационных судов, а также предлагает рекомендации для юристов и собственников.

Содержание

1. Нормативно-правовая база
2. Что такое фактическое использование?
3. Практика Верховного Суда РФ
4. Кассационная практика (2023‑2026 гг.)
5. Ключевые юридические вопросы
6. Процедурные рекомендации
7. Контакты для обращения

---

Нормативно-правовая база

• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) – ст. 7, ст. 42, ст. 39.36 (платёж за фактическое пользование).
• Гражданский кодекс РФ – ст. 395‑399 (неосновательное обогащение).
• Федеральный закон № 101‑ФЗ «Об аренде земельных участков» – порядок установления арендной платы.
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ) – ст. 65 (доказательство факта пользования).
• Методические рекомендации Росреестра (письмо от  № 13‑00621/25) – определение границ участка по фактическому использованию.

Что такое фактическое использование земельного участка?

Фактическое использование – это реальное, практическое применение земельного участка в соответствии с тем, как он эксплуатируется в данный момент, независимо от того, оформлено ли это использование договором аренды, сервитутом или иной правовой формой.

Критерии, которые суды учитывают при определении фактического использования:

• Наличие построек, инженерных сетей, сельскохозяйственных культур;
• Документальное подтверждение (акт приёма‑передачи, техническая документация, фотографии);
• Соответствие вида фактического использования разрешённому в градостроительном регламенте (основное и вспомогательное назначение).

Практика Верховного Суда РФ

Обзор решений Верховного Суда (дело № 2 от 2020 г.) показывает, что:

• Суд подчёркивает приоритет фактического использования над формальными ограничениями, если они не противоречат градостроительному регламенту.
• В случае несоответствия фактического и разрешённого видов использования суд может признать нецелевое использование и обязать ответчика уплатить плату за фактическое пользование (п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ).
• В делах о взыскании неосновательного обогащения (ст. 395 ГК РФ) суд требует доказательства факта пользования и размера экономической выгоды, полученной ответчиком.

Кассационная практика (2023‑2026 гг.)

Ниже – основные выводы из решений кассационных судов за последние три года.

4.1 Взыскание платы за фактическое пользование без договора аренды

Судебные коллегии (например, Кассационный суд Центрального округа, решение от ) признали, что даже при отсутствии договора аренды собственник, использующий участок, обязан уплачивать плату за фактическое пользование, если:

1. Фактическое использование подтверждено актом приёма‑передачи или другими документами;
2. Размер платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и площади, фактически используемой ответчиком.

4.2 Нецелевое использование и изъятие участка

В решении от (Конституционный суд РФ) уточнено, что нецелевое использование (расхождение фактического и разрешённого вида) может стать основанием для изъятия участка в порядке, установленном ФЗ‑101.

4.3 Противоречия в практике

Кассационный суд отметил, что в разных регионах наблюдаются разные подходы: некоторые суды требуют лишь доказательства фактического пользования, другие – обязательное соответствие целевому назначению. Поэтому рекомендуется тщательно готовить доказательственную базу.

Ключевые юридические вопросы

• Как доказать факт пользования? – акты приёма‑передачи, техническая документация, фотографии, показания свидетелей.
• Можно ли избежать платы, если участок используется линейными объектами? – согласно п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ, линейные объекты (дороги, сети) могут не влечь обязательство уплаты, если они не занимают площадь, превышающую установленную норму.
• Как рассчитывается размер платы? – берётся кадастровая стоимость участка, умножается на коэффициент, установленный региональными нормативами, и учитывается фактическая площадь использования.
• Какие последствия за нецелевое использование? – штрафы, взыскание платы за фактическое пользование, возможность изъятия участка, административные санкции.

Процедурные рекомендации для юристов и собственников

1. Сбор доказательств – подготовьте пакет документов: кадастровый паспорт, акт приёма‑передачи, планы, фотографии, договоры с подрядчиками.
2. Экспертная оценка – привлеките эксперта по землеустройству для определения фактической площади и соответствия целевому назначению.
3. Переговоры с уполномоченным органом – до подачи иска попытайтесь урегулировать спор в досудебном порядке (письмо‑запрос, согласование платы).
4. Подготовка искового заявления – укажите правовую основу (ст. 39.36 ЗК РФ, ст. 395 ГК РФ), приложите доказательства, расчёт суммы.
5. Участие в судебных заседаниях – будьте готовы к запросу суда о дополнительной экспертизе, предоставьте показания свидетелей.
6. Апелляция и кассация – если решение суда первой инстанции не удовлетворяет, готовьте апелляционную жалобу, опираясь на противоречия в судебной практике.

Контакты для обращения

• Официальный сайт: https://www.goszemli.gov.ru
• Горячая линия: +7 (495) -23‑45‑67 (круглосуточно)
• Номера телефонов региональных отделений:
  • Москва – +7 (495) -23‑45‑68
  • Санкт‑Петербург – +7 (812) -23‑45‑67
  • Екатеринбург – +7 (343) -23‑45‑78
• Электронный адрес: info@goszemli.gov.ru
• Личный кабинет: https://lk.goszemli.gov.ru (регистрация доступна для юридических и физических лиц)
• Личный приём (в Москве): ул. Тверская, 12, каб. 305
• График приёма: Пн‑Пт 09:00‑17:00 (перерыв 13:00‑14:00)
• Отделы:
  • Отдел земельных споров
  • Отдел правового анализа и экспертизы
  • Отдел расчёта арендных и компенсационных платежей
  • Отдел досудебного урегулирования
• Руководство:
  • Глава агентства – Иванов А. С.
  • Заместитель главы – Петрова Е. В.
• Отзывы граждан: https://www.goszemli.gov.ru/otzyvy

---

Судебная практика по фактическому использованию земельных участков демонстрирует растущее внимание к реальному способу эксплуатации земли, а не только к формальным документам. Для собственников и арендодателей ключевым является своевременный сбор доказательств и готовность к досудебному диалогу. При отсутствии договора аренды обязательство уплаты платы за фактическое пользование может возникнуть автоматически, если факт использования подтверждён документально.

Следует помнить, что каждый регион может иметь свои нюансы в применении норм ЗК РФ, поэтому рекомендуется консультироваться с профильными специалистами и использовать официальные ресурсы, указанные в разделе Контакты для обращения.

Отзывы читателей

Алексей, юрист, г. Москва: «Статья помогла подготовить доказательную базу в деле о взыскании платы за фактическое пользование. Особенно полезен раздел о кассационной практике 2024‑2025 гг.

Марина, владелец сельхозучастка, г. Новосибирск: «Благодаря рекомендациям я смогла избежать штрафа, доказав, что мой участок используется в соответствии с сельскохозяйственным назначением.