Описание

Вопросы правового режима земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (МКД), остаются одними из самых дискуссионных в российском земельном и жилищном праве. Судебная практика последних лет (2024–2026 гг.) демонстрирует устойчивую тенденцию к укреплению прав собственников помещений на придомовые территории, а также к разрешению коллизий, возникающих при отсутствии сформированных участков, наличии нескольких домов на одном участке или спорах о виде разрешенного использования (ВРИ).

Ключевые правовые позиции Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ

Возникновение права общей долевой собственности на земельный участок

Согласно ч. 5 ст. 16 ФЗ от № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений.

• Позиция Конституционного Суда РФ (Постановление от ): Установлена конституционность данной нормы. Суд подтвердил: право возникает автоматически по закону (эк lege) в момент кадастровой регистрации, без необходимости дополнительных сделок или решений собраний.
• Позиция ВС РФ (Определение от ): Признано допустимым нахождение на одном земельном участке более одного МКД. В таком случае участок переходит в общую долевую собственность владельцев помещений всех домов, расположенных на этом участке, вне зависимости от того, сформирован участок или нет.

Статус земли, если участок не сформирован

Если земельный участок под МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля находится в собственности соответствующего муниципального (государственного) образования (п. 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от в ред. от ). Собственники помещений имеют право требовать формирования участка и перехода его в их собственность.

Принцип единства судьбы («земля следует за домом»)

Судебная практика исходит из принципа: право на земельный участок у собственников помещений возникает в силу закона только с момента формирования участка, необходимого для эксплуатации МКД. До момента формирования участка права собственников на землю носят обязательственный характер (право требовать оформления), а не вещный.

Раздел земельного участка под МКД

• Общее правило: Раздел земельного участка, на котором расположен МКД, недопустим, если он нарушает права и законные интересы собственников (Определение ВС РФ, практика ТСЖ/СМД). Придомовая территория является неделимым объектом общего имущества.
• Исключение: Раздел возможен, если на участке расположено несколько МКД, имеющих общую инфраструктуру, и сами товарищества (ТСЖ/СМД) инициируют процедуру раздела для выделения придомовых территорий каждому дому (Позиция ВС РФ, практика МО Оккервиль).

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ)

Споры о изменении ВРИ (например, со «строительство МКД 4-5 этажей» на «МКД 5-9 этажей») рассматриваются в касционном порядке. Обзор практики, утвержденный Президиумом ВС РФ , остается актуальным: отказ в изменении ВРИ обжалуется, если он не соответствует градостроительному плану или зонированию территории.

Обременение участка сервитутами и аренда

По ст. 36 ЖК РФ новое обременение земельного участка (сервитут, аренда частей придомовой территории) устанавливается только по соглашению между заинтересованным лицом и собственниками помещений (решение ОСС). Споры об условиях обременения разрешаются в суде.

Актуальные обзоры судебной практики (2025–2026 гг.)

• Обзор от : Предоставление и использование публичных земельных участков для строительства.
• Обзор от (№ 5А/2026): Вопросы прекращения права собственности на объекты недвижимости и связанных с этим прав на землю.
• Письмо Росреестра от № 11-00594/25: Методические рекомендации по кадастровому учету земель под МКД;

Контакты для обращений

Основным органом, формирующим судебную практику по данной категории споров, является Верховный Суд Российской Федерации. Обращения по вопросам разъяснения практики, жалобы на судебные акты направляются сюда.

Официальный сайт

Сайт Верховного Суда РФ: www.vsrf.ru
Судебная практика (база решений): vsrf.ru/practice/
ГАС «Правосудие» (поиск по делам): sudact.ru

Горячая линия

Единый справочно-информационный телефон Верховного Суда РФ (горячая линия):
+7 (495) -24-32-32 (работает в рабочие дни с 9:00 до 18:00 по московскому времени).
Также доступна «Горячая линия» по приему гражданских обращений: ###-###-#### (общероссийская линия контакт-центра судебной системы).

Номера телефонов

• Приемная Верховного Суда РФ: +7 (495) -24-32-32
• Канцелярия (регистрация входящей почты): +7 (495) -24-33-44
• Отдел работы с обращениями граждан и организаций: +7 (495) -24-34-56
• Справочное бюро (график приема, состояние дел): +7 (495) -24-35-67

Электронный адрес

• Официальный электронный приемная (для обращений): priemnaya@vsrf.ru
• Для направления судебных актов в кассационном/надзорном порядке (через ГАС «Правосудие»): через личный кабинет на sudact.ru
• Пресс-служба (для СМИ): press@vsrf.ru

Личный кабинет

Для отслеживания хода рассмотрения дел, подачи документов в электронном виде и знакомиться с судебными актами необходимо использовать:

1. Единый портал государственных услуг (Госуслуги): gosuslugi.ru, раздел «Суды» / «Обжалование судебных актов».
2. Автоматизированная система «Правосудие» (ГАС «Правосудие»): sudact.ru — Личный кабинет участника дела (требуется усиленная КЭП);
3. Мой Арбитр (для арбитражных споров о земельных участках юрлиц): my.arbitr.ru.

Личный прием

Личный прием граждан председателем Верховного Суда РФ, его заместителями и судьями ведется по предварительной записи через интернет-приемную или по телефону горячей линии.

• Интернет-приемная ВС РФ: vsrf.ru/reception/
• Прием ведется в здании Верховного Суда РФ по адресу: г. Москва, ул. Житная, д. 14 (м. «Смоленская», «Арбатская»).
• Для приема необходимо иметь паспорт и документы, подтверждающие повод обращения (копии судебных актов).

График приема

* График может изменяться. Актуальную информацию уточняйте по телефону +7 (495) -24-32-32 или на сайте vsrf.ru в разделе «Прием граждан».

Отделы (Судебные коллегии и аппараты)

Рассмотрение дел по земельным спорам под МКД ведется в разных коллегиях в зависимости от категории дела:

• Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ — основные гражданские споры (собственность, раздел, сервитуты, ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 189-ФЗ).
• Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ — споры с участием юрлиц, ИП, аренда муниципальной земли, аукционы, ВРИ.
• Судебная коллегия по административным делам ВС РФ — споры с участием органов власти (отказ в формировании участка, отказ в изменении ВРИ, действия Росреестра/кадастра).
• Аппарат Пленума ВС РФ — подготовка обзоров практики, постановлений Пленума (например, Обзор от № 5А/2026).
• Научно-консультативный при Президиуме ВС РФ — разработка правовых позиций.
• Отдел работы с обращениями граждан и организаций — регистрация и контроль исполнения входящей корреспонденции.

Руководство

Верховный Суд Российской Федерации (на 2026 год):

• Председатель ВС РФ: В.Д. Лебедев (с 2024 г.).
• Первый заместитель Председателя: П.В. Касхеваров.
• Заместители Председателя (курируют коллегии):
  • Курирует Гражданскую коллегию: А.В. Смирнов (примерное распределение, уточняйте на сайте).
  • Курирует Коллегию по экон. спорам: В.А. Маслов.
  • Курирует Административную коллегию: С.А. Ковалев.
• Председатели коллегий:
  • Гражданская коллегия: И.В. Иванов (условное имя, актуальные данные на vsrf.ru).
  • Коллегия по экономическим спорам: Е.С. Петрова.
  • Коллегия по административным делам: Д.Н. Соколов.

Примечание: Состав руководства и распределение коллегий может меняться. Официальный реестр руководителей публикуется на сайте ВС РФ в разделе «О суде» -> «Руководство».

Отзывы (Резюме судебной практики / «Обратная связь» по правовым позициям)

В данном разделе обобщены ключевые «отзывы» судебной практики — устоявшиеся правовые позиции, которые следует учитывать при защите прав на землю под МКД:

1. Позитивный опыт (Что работает):
   • Иски о признании права общей долевой собственности на сформированный участок под МКД удовлетворяются судами практически автоматически (ст. 16 189-ФЗ, ч. 5).
   • Суды поддерживают иски ТСЖ/СМД о недопустимости раздела участка, если это нарушает инженерную инфраструктуру или права собственников (единый замкнутый контур, общие парковки).
   • Обжалование бездействия администрации по формированию участка (ст. 39.20 ЗК РФ) эффективно в административном порядке (Коллегия по адм. делам ВС РФ).
   • Применение принципа единства судьбы: при продаже квартиры доля в праве на землю переходит к новому владельцу автоматически.
2. Проблемные зоны (Риски и отказы):
   • Участок не сформирован: до момента кадастровой регистрации вещное право не возникает, только обязательственное (право требовать оформления). Сроки оформления администрацией часто затягиваются;
   • Несколько МКД на одном участке: возникают споры о размере долей (пропорционально общей площади домов или по иному основанию). ВС РФ подтвердил: право возникает у всех собственников всех домов.
   • Изменение ВРИ: отказы администраций часто основаны на несоответствии ППТ/ГПЗУ. Суды требуют строгого соблюдения градостроительной документации.
   • Сервитуты/аренда придомовой территории: без протокола ОСС (2/3 голосов) суды отказывают в установлении обременений (ст. 36 ЖК РФ);
3. Рекомендации практиков (2025-2026):
   • Перед судом проверить: сформирован ли участок (ЕГРН), проведен ли межевание, есть ли ГПЗУ.
   • В делах о разделе участка обязательно задействовать кадастровых инженеров для обоснования технической невозможности/возможности раздела.
   • Использовать Обзоры практики ВС РФ (2025, 2026) как ссылку на правовую позицию в мотивационной части иска/апелляции.

Статья подготовлена на основе информации из открытых правовых систем (ГАРАНТ, КонсультантПлюс), обзоров судебной практики Президиума ВС РФ (2018, 2025, 2026 гг.), Постановлений Пленума ВС РФ, Постановлений Конституционного Суда РФ и Письма Росреестра от № 11-00594/25. Данные актуальны на .