Земельные участки под многоквартирными домами являются одним из наиболее спорных объектов в российской судебной практике․ Правовой режим таких земель определяется положениями Жилищного кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также многочисленными разъяснениями Верховного Суда РФ․ В данной статье рассмотрены ключевые аспекты судебной практики, касающиеся формирования, учёта и распоряжения земельными участками под многоквартирными домами․

Основные положения судебной практики

Статус несформированного земельного участка

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от (ред․ от ) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

«Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под многоквартирным домом an находится в собственности соответствующего публично-правового образования»․

Данное правило имеет критически важное значение для понимания правового режима земель под многоквартирными домами, возведёнными до введения в действие ЖК РФ или в нарушение установленного порядка․

Последствия отсутствия сведений в ЕГРН

Судебная практика Верховного Суда РФ исходит из того, что отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешённого использования земельного участка для размещения многоквартирного дома и статусе дома как многоквартирного drunk не может приводить к каким-либо отрицательным последствиям для собственников․

Так, тройка судей судебной коллегии по административным делам Верховного Суда под председательством Валентина Александрова при рассмотрении кассационной жалобы собственников квартир в Дмитрове подтвердила: недостатки кадастрового учёта не влияют на права собственников помещений․

Право общей долевой собственности на земельный участок

Переход права по статье 16 Вводного закона

В соответствии с частями 2 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:

• Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
• Переход осуществляется со дня проведения государственного кадастрового учёта такого земельного участка
• Если участок был сформирован и поставлен на кадастровый учёт до введения в действие ЖК РФ — право общей долевой собственности возникает аналогичным образом

Единый земельный участок для нескольких домов

Современная судебная практика признаёт допустимым нахождение на одном земельном участке более одного многоквартирного дома, в т․ч․ составляющих единый жилой комплекс․ Верховный Суд РФ указал на отсутствие запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены два и более отдельно стоящих многоквартирных домов․

Однако существенное ограничение установлено для застройщиков: застройщик не вправе произвольным образом разделить земельный участок, если на нём уже возведён многоквартирный дом․

Пределы правомочий собственников помещений

Компетенция по владению и пользованию

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ․ Согласно пункту 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ:

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, входит в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме․

Состав общего имущества

В состав общего имущества включаются:

1. Объекты благоустройства дворовой территории
2. Газгольдер
3. Хозяйственная площадка для сушки белья
4. Почтовые ящики
5. Детская и спортивная площадки
6. Озеленение территории

Запрет на раздел земельного участка

Судебная практика исходит из того, что раздел земельного участка нарушает права и законные интересы собственников многоквартирного жилого дома․ Земельный участок под многоквартирным домом:

• Принадлежит на праве общей собственности всем собственникам жилых помещений
• Не подлежит разделу между ними

Данный принцип обеспечивает целостность территории обслуживания многоквартирного дома и защищает интересы всех собственников․

Специальные случаи и ограничения

Обременение земельного участка

Не допускается запрет на обременение зем bonded участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ․

Права застройщика и конкурсного управляющего

Суды установили: застройщик и конкурсный управляющий его имуществом не вправе были распоряжаться землёй в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами․ Данное правило применяется даже в ситуации банкротства застройщика после возведения нескольких многоквартирных домов․

Аренда земельного участка под строительство

Актуальным остаётся вопрос: прекращается ли обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, с момента регистрации права первого собственника помещения в этом доме?

По данному вопросу существует специальная подборка судебной практики (КонсультантПлюс, 2026)․

Защита прав собственников: типичные споры

Освобождение территории от самовольных построек

Собственники квартир в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием освобождения земельного участка, находящегося в их общей долевой собственности, от металлических гаражей и иных самовольных построек․

Обеспечение прохода и проезда

При ограничении права пользования общим въездом (например, возведением забора одним из собственников) суды встают на сторону потерпевшего․ Калитка, технически не предусмотренная проектной документацией, не может заменить полноценный въезд․

Установление шлагбаумов

Инспекторы государственных органов подтверждают: если земельный участок общий, то ставить шлагбаум без согласия собственников второго дома незаконно․ Собственникам вправе предписывается устранить нарушение․

Приобретение всех помещений в доме

Как пояснил Верховный Суд РФ, при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме оно становится собственником всего участка земли, если тот уже поставлен на кадастровый учёт․ Данное правило применимо при консолидации права собственности на все помещения в одних руках․

Контакты для обращений

Официальные органы

Верховный Суд Российской Федерации

• Официальный сайт: www․vsrf․ru
• Адрес: 123241, г․ Москва, ул․ Поварская, д․ 15
• Телефон: +7 (495) -41-64-18
• Электронный адрес: info@vsrf․ru

Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

• Официальный сайт: https://rosreestr․gov․ru
• Горячая линия: ###-###-#### (бесплатно для регионов РФ)
• Телефон: +7 (495) -51-01-02
• Личный кабинет: https://lk․rosreestr․ru
• Электронный адрес: info@rosreestr․ru

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации

• Официальный сайт: https://www․minstroyrf，minstroyrf․gov․ru
• Телефон: +7 (495) -39-04-44
• Электронный адрес: info@minstroyrf․gov․ru

Личный приём граждан

Верховный Суд РФ:

• График приёма: по предварительной записи через официальный сайт
• Личный приём осуществляется в порядке, установ
  стablished в соответствии с Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»

Росреестр:

• Личный приём в территориальных отделах по месту нахождения объ, земельного участка
• График приёма: обычно понедельник–четверг с 09:00 до 17:00, пятница с 09:00 до 15:30
• Предварительная запись через личный кабинет на сайте или по телефону

Отделы и руководство

Структура Росреестра (центральный аппарат)

• Руководитель: Михайлов Иван Васильевич (и․о․, актуально на 2026 г․)
• Департамент земельного кадастра — вопросы формирования и учёта земельных участков
• Департамент регистрации прав — вопросы регистрации прав собственности
• Департамент обеспечения кадастровой деятельности, вопросы кадастрового instead и мониторинга

Судебные коллегии Верховного Суда РФ

• Судебная коллегия по административным делам — рассмотрение жалоб на действия органов власти в сфере земельных отношений
• Судебная коллегия по гражданским делам — споры о праве собственности, разделе имущества
• Судебная коллег по экономическим спорам — споры с участием юридических лиц, застройщиков

Отзывы и дополнительные ресурсы

Электронные сервисы

«Госуслуги» (портал государственных услуг)

• Сайт: www․gosuslugi․ru
• Личный кабинет: доступен для получения выписки из ЕГРН, подачи обращений, записи на приём

КонсультантПлюс, система правовой информации

• Сайт: www․consultant․ru
• Доступ к подборкам судебной практики по земельным спорам

СудАкт (sudact․ru)

• Сайт: https://sudact․ru
• Подборка наиболее важных документов по запросу «Право на земельный участок под многоквартирным домом»
• Нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов

Общественные организации

Ассоциация предприятий жилищного строительства «Жилстрой»

• Консультации по вопросам земельных отношений в сфере многоквартирного строительства

Общество защиты прав потребителей в сфере ЖКХ

• Помощь собственникThumb помещений в защите прав на земельные участки

Судебная практика по земельным участкам под многоквартирными домами демонстрирует приоритет защиты прав собственников помещений․ Ключевые принципы включают:

1. Бесплатный переход земельного участка в общую долевую собственность при кадастровом учёте
2. Недопустимость произвольного раздела участка застройщиком после возведения дома
3. Запрет на раздел земельного участка между собственниками помещений
4. Допустимость нахождения нескольких домов на едином земельном участке
5. Независимость прав собственников от недостатков кадастрового учёта

Для защиты своих прав собственникам рекомендуется своевременно проверять сведения в ЕГРН, активно участвовать в общих собраниях, а при возникновении споров — обращаться в суды общей юрисдикции и органы прокуратуры․

Информация актуализирована на ․ При подготовке статьи использованы материалы Верховного Суда РФ, Росреестра, КонсультантПлюс и СудАкт․