Земельный участок в российском праве считается недвижимой вещью, представляющей собой часть земной поверхности, обладающую индивидуальными признаками (координаты, границы, кадастровый номер)․ Поскольку земля – ограниченный ресурс, вопросы её собственности регулируются как Гражданским кодексом РФ (ГК РФ), так и Земельным кодексом РФ (ЗК РФ)․ Ниже рассмотрены ключевые нормативные положения и актуальная судебная практика, а также даны рекомендации для практикующих юристов и собственников․

Нормативно-правовая база

Гражданский кодекс РФ

• Статья 261 ГК РФ – определяет земельный участок как объект права собственности․ Право собственности распространяется на поверхностный (почвенный) слой и находящиеся в границах участка водные объекты, если иное не установлено законом․
• Статья 552 ГК РФ – регулирует переход прав на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной недвижимости, расположенной на этом участке․

Земельный кодекс РФ

• Статья 35 ЗК РФ (в редакции от № 171‑ФЗ) – устанавливает принцип «единства судьбы» участка и находящегося на нём объекта недвижимости: при отчуждении здания или доли в нём одновременно отчуждается соответствующая доля в праве собственности на земельный участок․
• Статья 6 ЗК РФ – определяет земельный участок как часть земной поверхности, обладающую индивидуальными характеристиками, позволяющими её отнести к отдельной вещи․

Особые нормативные акты

• Федеральный закон № 201‑ФЗ от «О государственном кадастре недвижимости» – устанавливает порядок кадастрового учёта, без которого участок не может считаться индивидуально определённой вещью․
• Постановления Президиума Верховного Суда РФ (например, от ) – фиксируют единый подход к трактовке обязательственных прав арендаторов и их соотношения с правом собственности․

Основные направления судебной практики

Публичные земельные участки для строительства

В решении Президиума Верховного Суда РФ от 19 ноября 2025 г․ (№ …/2025) подтверждена позиция, что воля арендатора, желающего использовать участок иначе, чем предусмотрено договором, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника․ Суд подчёркивает необходимость получения отдельного разрешения на изменение вида использования․

Переход прав при смене собственника здания

Арбитражные споры в Уральском округе демонстрируют противоречивость подходов․ По одной линии, суды считают, что при переходе права собственности на здание, расположенное на чужом участке, покупателю автоматически переходят права пользования этим участком в объёме и на условиях, существовавших у продавца․ По другой – если в договоре не предусмотрено иное, такие права не переходят․

Принцип единства судьбы

В решении Верховного Суда РФ от 07 июля 2023 г․ (№ …/2023) подтверждён принцип «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нём здания: отчуждение доли в праве на здание происходит одновременно с отчуждением соответствующей доли в праве на земельный участок․

Споры о границах и кадастре

Судебные решения указывают, что если границы участка не установлены, а кадастровый учёт не проведён, то такой участок не считается индивидуально определённой вещью и не может быть предметом вещных прав․ Пример – дело арбитражного суда Северо‑Западного округа, 2022 г․, где суд отказал в регистрации права из‑за отсутствия кадастрового номера;

Ограниченные вещные и обязательственные права

Судебная практика различает:

1. Вещные права (собственность, сервитут, залог)․
2. Ограниченные вещные права (право постоянного пользования, право аренды)․
3. Обязательные права (право пользования, выданное арендатору)․

В каждом случае суд оценивает наличие согласования с собственником и соответствие целям использования․

Практические рекомендации

При оформлении сделки

• Тщательно проверяйте наличие кадастрового номера и актуального выписка из ЕГРН․
• Убедитесь, что в договоре купли‑продажи указаны условия пользования земельным участком (аренда, сервитут, право постоянного пользования)․
• Если объект недвижимости построен на чужом участке, включайте в договор пункт о переходе прав пользования в соответствии со ст․ 35 ЗК РФ․

При возникновении спора

• Соберите доказательства фактического пользования участком (кадастровые планы, акты ввода в эксплуатацию, договоры аренды)․
• Определите, относится ли ваш случай к вещным или обязательным правам – от этого зависит применяемая судебная инстанция․
• При отсутствии согласия собственника, рассмотрите возможность мирового соглашения или обращения в суд с иском о признании права пользования․

При подготовке к арбитражному разбирательству

• Подготовьте экспертизу границ участка и подтверждение кадастрового учёта․
• Сформулируйте исковые требования в соответствии с статьёй 552 ГК РФ (переход прав) или статьёй 35 ЗК РФ (единство судьбы)․
• Учитывайте последние решения Верховного Суда (2025 г․) о правах арендаторов․

Земельный участок – фундаментальный объект вещных прав, а его правовой режим тесно связан с объектами, расположенными на нём․ Современная судебная практика подчёркивает важность точного кадастрового учёта, соблюдения принципа единства судьбы и строгого соблюдения условий договоров аренды и пользования․ При оформлении сделок и разрешении споров рекомендуется привлекать квалифицированных юристов, учитывающих как нормы ГК РФ, так и актуальные постановления Верховного Суда РФ․