Дата публикации: 27 июня 2026 г.

Содержание статьи

1. Нормативно‑правовая база
2. Ключевые положения решения № 22 от
3. Практические последствия для собственников и управляющих
4. Порядок обращения в суд и защита прав
5. Контакты для обращений

Вопросы, связанные с определением общего имущества в многоквартирных домах, традиционно вызывают споры между собственниками, управляющими компаниями и арендодателями. До 2017 года судебная практика была разрозненной, что приводило к различным трактовкам статей ЖК РФ (154‑158) и, как следствие, к ошибкам в расчёте коммунальных платежей.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации (ВС РФ) -7 июня 2017 г. принял Постановление № 22, в котором разъяснил ряд вопросов, возникающих при рассмотрении споров о праве собственности на общее имущество и об оплате коммунальных услуг. Это решение стало ключевым ориентиром для судов общей юрисдикции, арбитражных судов и органов исполнительной власти.

Нормативно‑правовая база

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) – статьи 154‑158, 36, 39, 41.
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – раздел I, часть первая (право собственности, долевая собственность).
• Постановления Пленума Верховного Суда РФ:
  • № 22 от – о спорах по оплате коммунальных услуг и общему имуществу.
  • № 25 от – о применении положений ГК РФ в жилищных спорах.
  • № 64 от – о правах собственников помещений на общее имущество.
• Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 491 – правила определения внешних границ сетей, входящих в состав общего имущества.

Ключевые положения решения № 22 от

Что считается общим имуществом?

1. Все части здания, необходимые для его эксплуатации, включая:
   • фундамент, наружные и внутренние несущие стены;
   • крыши, лестничные клетки, лифты, инженерные сети (водоснабжение, канализация, электроснабжение, теплоснабжение);
   • общие территории (подъезды, дворы, придомовые территории).
2. Имущество, находящееся в собственной доле собственника (например, отдельные балконы, лоджии, если они явно исключены из общего имущества договором), не относится к общему имуществу.
3. Имущество, приобретённое за счёт личных средств собственника и не включённое в реестр общего имущества, также не считается общим.

Как определяется доля в праве общей долевой собственности?

Доля рассчитывается пропорционально площади помещений (жилая и нежилая), принадлежащих каждому собственнику, согласно формуле, установленной в Жилищном кодексе (ч. 5 ст. 154 ЖК РФ). При этом учитываются:

• площадь жилых помещений;
• площадь нежилых помещений, если они находятся в том же доме;
• площадь общих помещений, распределяемая пропорционально.

Коммунальные услуги и их оплата

Если в доме отсутствует выбранный способ управления (например, ТСЖ, ЖСК) или выбранный способ не реализован, то плата за коммунальные услуги включает в себя расходы на содержание общего имущества, в т.ч.:

• холодную и горячую воду, потребляемую на нужды общего имущества;
• электрическую энергию, используемую в общих помещениях и для работы инженерных сетей;
• отопление, вентиляцию, техническое обслуживание лифтов и др.

Права собственников при спорах

1. Собственник имеет право требовать от управляющей организации прозрачный расчёт доли расходов, связанных с общим имуществом.
2. В случае неправомерного включения в общие расходы личных расходов собственника суд обязан вернуть излишне уплаченные суммы.
3. При отсутствии управляющей организации собственники могут самостоятельно вести учёт расходов и распределять их согласно их долям.

Виндикация (изъятие) общего имущества

Если в результате судебного решения возникает необходимость изъятия части общего имущества (например, чердака с кадастровым номером 16:50:010620:636), то изъятие производится в порядке, предусмотренном ГК РФ, с учётом прав всех собственников и их долей в общей собственности.

Практические последствия для собственников и управляющих

Управляющие компании

• Обязательно включать в расчёт коммунальных платежей расходы на содержание общего имущества согласно долям, установленным в реестре.
• Предоставлять собственникам ежегодный отчёт о расходах и платёжные квитанции с разбивкой по видам услуг.
• Вести реестр общего имущества, в котором фиксируются все элементы, подпадающие под общую долевую собственность.

Собственники

• Имеют право проверять правильность расчётов, требовать раскрытия информации о расходах.
• Могут инициировать собрание собственников для выбора способа управления (ТСЖ, ЖСК) – это упрощает распределение расходов.
• В случае споров могут ссылаться на Постановление № 22 от и соответствующие пункты ЖК РФ.

Юридические фирмы и консультанты

Для профессионального сообщества решение стало базой для разработки типовых договоров управления, образцов заявлений в суд и рекомендаций по формированию реестра общего имущества.

Порядок обращения в суд и защита прав

1. Подготовка документов:
   • Копии правоустанавливающих документов (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности).
   • Реестр общего имущества и расчёт долей.
   • Квитанции об оплате коммунальных услуг.
2. Подача искового заявления в суд общей юрисдикции по месту нахождения дома.
3. Участие в судебных заседаниях – представление доказательств, экспертиза инженерных сетей (при необходимости).
4. Получение решения – в случае удовлетворения иска суд может обязать управляющую компанию пересчитать платежи, вернуть излишне уплаченные суммы и/или изменить реестр общего имущества.
5. Апелляция – если решение не удовлетворяет, можно подать апелляцию в течение 30 дней.

Важно помнить, что судебная практика после 2017 года стала более однородной, и большинство судов опираются именно на Постановление № 22, а также на Пленумы 2015 года (№ 25) и 2009 года (№ 64).

Контакты для обращений

Постановление Верховного Суда РФ № 22 от 27 июня 2017 г. стало важным ориентиром в сфере жилищных правоотношений. Оно чётко определило, какие элементы многоквартирного дома относятся к общему имуществу, как следует рассчитывать доли собственников и как правильно формировать платёжные обязательства за коммунальные услуги. Соблюдение этих правил позволяет избежать конфликтов, сократить количество судебных споров и обеспечить более прозрачное управление многоквартирными домами.

Если у вас возникли вопросы по применению данного решения в конкретных ситуациях, используйте указанные выше контакты – специалисты помогут разобраться в деталях и подготовить необходимые документы.