Актуальность темы: Договор аренды земельных участков остаётся одним из наиболее распространённых инструментов земельно-имущественных отношений в Российской Федерации. Судебная практика в этой сфере постоянно развивается‚ а Верховный Суд РФ регулярно обобщает подходы к разрешению типичных споров.
Ключевые позиции Верховного Суда РФ
Продление договора аренды лесных участков
В Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 марта 2024 г. № 307-ЭС23-23005 по делу А21-3524/2022 Верховный Суд отменил принятые судебные акты и отказал в удовлетворении иска о признании незаконным отказа в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды.
Правовая позиция суда:
- Суды первой и апелляционной инстанций‚ ссылаясь на статьи 198‚ 201 АПК РФ‚ статьи 3‚ 7 Лесного кодекса РФ‚ пришли к выводу о наличии у общества права требовать продления договора от аренды лесного участка на три года на основании статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ
- Верховный Суд РФ признал данные выводы ошибочными и отменил судебные акты
Обзор судебной практики № 4 (2025)
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 декабря 2025 г.) содержит важные разъяснения по арендным отношениям:
Позиция по арендной плате: По искам об отказе в предоставлении в собственность арендуемых земельных участков без проведения торгов суды отклонили требования арендаторов о прекращении начисления арендной платы. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала выводы судебных инстанций основанными на неправильном толковании и применении норм материального права.
Специфика аренды земель сельскохозяйственного назначения
Сохранение договора аренды при изменении собственника
Судебная практика чётко устанавливает: выдел земельного участка в счёт невостребованных земельных долей и регистрация на него права муниципальной собственности не влекут прекращения договора аренды участка сельскохозяйственного назначения‚ заключённого участниками долевой собственности до признания права собственности на невостребованные доли за муниципальным образованием.
Преимущественное право казачьих обществ
Земельный участок для сельхозпроизводства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов исключительно для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования‚ если соответствующая территория определена региональным законом.
Арендная плата и её размер
Арбитражные суды при рассмотрении споров‚ связанных с арендой земельных участков‚ придерживаются следующего подхода:
Позиция ФАС СЗО: По иску об обязании внести в договор аренды земельных участков изменения по арендной плате ФАС СЗО посчитал ошибочным вывод апелляционного суда о том‚ что в силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ размер годовой арендной платы равен двум процентам от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков‚ поскольку спорный договор аренды был заключён до вступления в силу указанного закона.
Связь арендных прав со строительной деятельностью
Практика Владивостока демонстрирует типичный спор: индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о признании незаконным решения УГА администрации г. Владивостока об отказе в продлении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства ввиду истечения срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия иных правоустанавливающих документов на земельный участок.
Исключительные права на приобретение земельных участков
Согласно пункту 3 Обзора судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ )‚ Верховный Суд РФ привёл образец правильного разрешения споров‚ возникающих из земельных отношений‚ связанных с реализацией исключительных прав на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без торгов лицами‚ являющимися собственниками зданий или сооружений.
Основные тенденции судебной практики
| № | Тенденция | Правовое основание |
|---|---|---|
| 1 | Строгое соблюдение сроков договора аренды | Определение ВС РФ № 307-ЭС23-23005 |
| 2 | Независимость арендной платы от имущественных требований арендатора | Обзор практики № 4 (2025) |
| 3 | Сохранение договора при смене собственника | Позиция по невостребованным долям |
| 4 | Неприменимость закона об арендной плате ретроактивно | Позиция ФАС СЗО |
| 5 | Зависимость строительных прав от арендных отношений | Практика г. Владивосток |
Практические рекомендации
- Для арендаторов: своевременно инициируйте продление договора аренды‚ не дожидаясь истечения его срока
- Для собственников: учитывайте‚ что смена собственника земельного участка не всегда влечёт прекращение арендных отношений
- Для застройщиков: обеспечьте наличие действующего договора аренды или иного правоустанавливающего документа на земельный участок на весь период строительства
- Для всех сторон: при определении размера арендной платы учитывайте дату заключения договора и соответствующую редакцию законодательства
Судебная практика по договору аренды земельных участков демонстрирует тенденцию к строгому соблюдению условий договоров‚ защите прав добросовестных арендаторов и балансу интересов собственников и пользователей земельных участков. Верховный Суд РФ последовательно разъясняет‚ что формальные основания не могут служить предлогом для нарушения законных интересов участников земельных отношений.
Информация актуальна на