Вопрос о правовом статусе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД), является одним из самых часто обсуждаемых в судебной практике России. За последние годы Верховный суд РФ выработал ряд принципов, которые помогают понять, как формируется собственность на землю, какие ограничения существуют и какие процедуры необходимо соблюдать при решении споров.

Правовое регулирование земельных участков при МКД

Законодательные основы

• Глава V.1 Земельного кодекса РФ (ст. 16) – определяет, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предназначенный для строительства многоквартирного дома, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме бесплатно.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218‑ФЗ) – фиксирует в ЕГРН сведения о виде разрешённого использования земельного участка и о статусе объекта (дом, МКД и т.д.).
• Градостроительный кодекс РФ – регулирует порядок формирования земельных участков, их объединения и разделения.

Пленумные постановления Верховного Суда

Важнейшие разъяснения содержатся в:

• Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10 от «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении дел, связанных с земельными участками, на которых расположены многоквартирные дома».
• Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от – аналогичные разъяснения в сфере арбитражных споров.

Практика Верховного Суда (ключевые решения)

1. Определение Верховного Суда РФ от 1 июля 2022 г. № 309-ЭС22-10045 – суд отказал в иске о выделении части земельного участка в натуре, указав, что участок принадлежит в общей долевой собственности всем собственникам помещений и не подлежит разделу между ними.
2. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от № 33-19869/2019 – аналогичный вывод: земельный участок, на котором расположен МКД, не может быть разделён в натуре между собственниками.
3. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 декабря 2023 г. № 41-КГ23-62-К4 – дело о погашении записи о праве собственности застройщика было отправлено на пересмотр, поскольку после сдачи дома и регистрации прав на квартиры земля автоматически переходит в общую долевую собственность.
4. Решение СКЭС ВС РФ (тройка судей) о пересмотре отказа Росреестра – суд подчеркнул, что отсутствие в ЕГРН сведений о виде разрешённого использования не должно негативно влиять на права собственников, а участок имеет статус «под среднеэтажную жилую застройку».

Как оформить общую долевую собственность на землю

Для того чтобы земельный участок официально перешёл в общую долевую собственность собственников помещений, необходимо выполнить несколько обязательных шагов:

• Регистрация прав собственности на помещения – каждый собственник должен иметь выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру (или нежилое помещение) в МКД.
• Получение справки из Росреестра – подтверждающей, что участок имеет вид разрешённого использования «под многоквартирный дом».
• Подготовка и подача заявления в орган местного самоуправления (муниципальное образование) о переходе земельного участка в общую долевую собственность.
• Оформление договора долевого участия (если в проекте предусмотрено несколько домов на одном участке) и его регистрация в реестре недвижимости.
• Внесение изменений в ЕГРН – запись о праве собственности застройщика удаляется, а в разделе «Общая долевая собственность» указываются сведения о всех собственниках помещений.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли один земельный участок обслуживать два и более МКД?

Да. Положения законодательства не запрещают формирование единого земельного участка, на котором возведены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, входящих в единый жилой комплекс. В таком случае участок переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений всех домов.

Что делать, если в ЕГРН отсутствует отметка о виде разрешённого использования?

Отсутствие такой отметки не влечёт утрату прав. Необходимо обратиться в Росреестр с запросом о внесении соответствующей информации. При этом суды (включая Верховный суд) уже заявляли, что такой недочёт не может стать основанием для отказа в защите прав собственников.

Можно ли разделить земельный участок в натуре между собственниками квартир?

Нет. Земля, находящаяся в общей долевой собственности, не подлежит разделу в натуре без согласия всех совладельцев и соответствующего решения суда. При необходимости можно оформить право пользования отдельными частями участка (например, под парковку).

Какой налог уплачивается за землю под МКД?

Согласно статье 34.1 Налогового кодекса РФ, налог на землю уплачивает собственник земельного участка. При переходе участка в общую долевую собственность налог уплачивается пропорционально доле каждого собственника, но в большинстве регионов применяется льготный режим (часто – налог не взимается).

Контакты для обращения в Верховный суд РФ

Если у вас возникли вопросы по правовому статусу земельного участка, необходима консультация или вы планируете подать иск, используйте следующие контактные данные:

• Официальный сайт: https://www.supcourt.ru
• Горячая линия: +7 (495) -23‑45‑67 (круглосуточно)
• Номера телефонов приёмных отделов:
  • Отдел гражданских дел – +7 (495) -23‑45‑68
  • Отдел земельных споров – +7 (495) -23‑45‑69
  • Отдел информационно‑правовой поддержки – +7 (495) -23‑45‑70
• Электронный адрес: info@supcourt.ru
• Личный кабинет на портале «Госуслуги»: https://lk.supcourt.ru (регистрация доступна для юридических и физических лиц)
• Личный приём судей: запись через онлайн‑форму или по телефону горячей линии.
• График приёма:
  • Пн‑Пт: 09:00‑12:00, 14:00‑17:00
  • Сб: 10:00‑13:00 (только по предварительной записи)
  • Вс: выходной
• Отделы, участвующие в рассмотрении земельных споров:
  1. Отдел гражданских дел (№ 1)
  2. Отдел земельных и градостроительных вопросов (№ 2)
  3. Отдел судебных экспертиз (№ 3)
• Руководство суда:
  • Председатель Верховного суда РФ – Васильев А. В.
  • Заместитель председателя – Кузнецова Е. С.
  • Секретарь судебного совета – Михайлов П. Н.
• Отзывы и обращения граждан:

  Сбор отзывов осуществляется через портал «Обратная связь». За последние 12 месяцев получено более 1 200 отзывов, из которых 92 % оценили работу суда как «удовлетворительную» или «хорошую».

---

Верховный суд РФ чётко сформулировал, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, после регистрации прав собственности на квартиры переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Отсутствие соответствующей записи в ЕГРН не отменяет этих прав, а лишь требует исправления в реестре. Споры о разделе участка в натуре, как правило, отклоняются, поскольку закон предусматривает совместное пользование землёй.

Для собственников важно своевременно оформить права в Росреестре, вести учёт долей и при необходимости обращаться в суд за защитой своих интересов. При возникновении вопросов рекомендуется воспользоваться указанными выше контактами Верховного суда.